L’assurance de prêt immobilier est incontournable lorsque l’on veut emprunter dans le but d’acheter un bien. Mais à quoi sert-elle ? Quel est son prix ? Comment trouver la meilleure assurance ? Nous vous expliquons tout dans cet article.
Tout savoir sur l’assurance prêt immobilier
Qu’est-ce que l’assurance de prêt immobilier ?
Lorsque vous souhaitez contracter un prêt immobilier en vue d’acquérir un logement, la banque vous demandera de souscrire une assurance emprunteur. Elle permet de rassurer la banque au cas où il vous arriverait quelque chose et que vous ne puissiez plus rembourser votre crédit.
À quoi sert l’assurance de prêt immobilier ?
Ce type d’assurance garantit à la banque le remboursement des mensualités de prêt contracté en cas de décès du souscripteur, d’hospitalisation de longue durée ou d’un état invalidant.
En effet, en cas d’insolvabilité soudaine de l’emprunteur, la banque ne pourrait plus percevoir son remboursement. C’est pourquoi, en cas de défaillance de l’emprunteur, l’assurance prendra le relais.
Si l’avantage semble être du côté de la banque, sachez qu’une telle assurance protège aussi l’emprunteur puisque l’assurance lui permettra de ne pas perdre le bien en cours d’acquisition !
L’assurance de prêt immobilier est-elle obligatoire ?
Sur le plan légal, cette assurance n’est pas du tout obligatoire. Toutefois, aucune banque n’acceptera de prêter de l’argent à un futur acquéreur sans qu’il souscrive à ce type de garantie.
Ainsi, dans les faits, même non obligatoire, cette assurance emprunteur est incontournable pour prétendre à un prêt immobilier.
Toutes les banques ont des exigences différentes en matière d’assurance de prêt immobilier. Un emprunteur n’est pas obligé de choisir l’assurance proposée par la banque, il peut tout à fait choisir celle de son choix du moment que les garanties sont identiques. C’est ce que l’on appelle une délégation d’assurance. En général, le gain financier peut atteindre 50 % !
À qui s’adresse l’assurance de prêt immobilier ?
Elle s’adresse uniquement aux personnes souhaitant contracter un prêt immobilier dans le but d’acquérir leur résidence principale ou secondaire.
Quelles sont les garanties proposées par l’assurance de prêt immobilier ?
Il existe plusieurs garanties en fonction des organismes assureurs. Certaines sont exigées par les banques et d’autres sont optionnelles. En fonction du projet immobilier que vous avez et de l’organisme bancaire que vous choisirez, les garanties obligatoires et facultatives seront amenées à varier.
En théorie, pour l’acquisition de la résidence principale, la garantie décès et Perte Totale et Irréversible d’Autonomie sont obligatoires, tout comme la garantie Incapacité Temporaire Totale de Travail (ITT).
Quant à la garantie Invalidité Permanente Partielle (IPP) et la garantie perte d’emploi, il s’agit d’options non obligatoires.
Côté acquisition d’une résidence secondaire pour investissement locatif, seules les garanties décès et PTIA sont obligatoires.
Que couvrent les garanties dans le cadre de l’assurance prêt immobilier ?
Les quatre garanties proposées dans le cadre de l’assurance prêt immobilier couvrent aussi bien l’assuré que la banque. Voici un état des lieux des prestations proposées :
*La prise en charge des échéances de prêt comprend une limite temporelle qu’il est bon de vérifier avant la signature.
**La garantie perte d’emploi ne concerne que les salariés en CDI hors période d’essai et ne s’applique pas en cas de rupture conventionnelle, démissions volontaires et à une situation de pré-retraite. Cette garantie est très coûteuse et rarement proposée. Toutefois, les banques la demandent en prenant l’excuse d’un contrat de travail récent ou du jeune âge du salarié (junior).
Il est fréquent de changer d’organisme d’assurance afin de bénéficier de meilleurs tarifs. Gardez à l’esprit qu’il est obligatoire que le nouveau contrat souscrit ait les mêmes garanties que le précédent !
Existe-t-il des exclusions de garantie dans le cadre d’une assurance accidents de la vie ?
Oui, comme tout contrat d’assurance, des exclusions existent. Elles diffèrent d’un organisme à l’autre, mais en général, ils sont réticents, voire opposés à assurer des personnes présentant :
- des affections psychiatriques ;
- des maladies chroniques (les maux de dos par exemple) ;
- des maladies en lien avec les antécédents médicaux ;
- une certaine appétence et pratique d’un sport mécanique ou aérien ;
- un âge avancé (une limite existe).
À noter aussi que les personnes ayant leur résidence principale à l’étranger auront beaucoup de mal à être assurées.
Il n’est pas rare que les organismes assureurs demandent aux assurés de remplir un questionnaire médical ou une déclaration de bonne santé. Certains vont même jusqu’à demander la réalisation d’examens médicaux au moment de la demande d’adhésion à l’assurance.
Certaines banques ou assurances proposent de couvrir un client malgré le risque encouru, mais appliquent une surprime au contrat en contrepartie.
Combien coûte l’assurance de prêt immobilier ?
Dans le sens où les garanties varient d’une banque à l’autre, la différence de tarifs est importante sur le marché. Plusieurs facteurs rentrent en compte dans le calcul du tarif, comme :
- l’âge de l’emprunteur ;
- son état de santé ;
- le nombre de garanties souscrites ;
- l’organisme auprès duquel l’emprunteur souscrit.
Afin de trouver la meilleure offre, il convient de comparer le Taux Annuel Effectif de l’Assurance (TAEA) des offres sur le marché, avec des couvertures égales.
Les marges prises par les banques sont souvent très élevées.
En choisissant lui-même son assurance de prêt immobilier, c’est-à-dire en ne prenant pas celle que propose la banque, l’économie réalisée par l’emprunteur peut atteindre jusqu’à 50 % pour des garanties similaires.
À titre d’exemple, voici la comparaison entre le montant d’une assurance de prêt immobilier et celle d’une assurance indépendance. L’emprunteur est un trentenaire non-fumeur ayant contracté un prêt pour l’achat de sa résidence principale de 220 000 euros sur 20 ans avec un taux d’intérêt de 1,4 %. Les garanties souscrites sont PTIA, ITT et IPT.
| Critères de l’assurance | Assurance bancaire | Assurance indépendante |
|---|---|---|
| Taux de l’assurance | 0,25 % | 0,07 % |
| Coût total de l’assurance | 11 000 euros | 2 972 euros |
| Primes fixes mensuelles | 45,83 euros | 12,38 euros |
| Primes dégressives mensuelles | - | 15,77 la première année et 0,79 la vingtième année |
Il est important de vérifier que le tarif soit garanti durant toute la durée du crédit, sinon les cotisations peuvent fluctuer !
Comment fonctionne l’assurance de prêt immobilier ?
Vous vous apprêtez à signer un prêt immobilier ? La banque a l’obligation de vous remettre une Fiche Standardisée d’Information (FSI), indiquant :
- les garanties d’assurance minimales exigées par la banque prêteuse ;
- les garanties proposées par l’assurance de la banque ;
- l’offre en détail ainsi que le coût proposé ;
- la possibilité pour l’emprunteur de procéder à une délégation d’assurance.
Cela vous permet de choisir l’assurance de la banque ou d’en prendre une par vos soins. Ensuite, en cas de sinistre ou de changement dans votre vie, dès lors que ceux-ci sont prévus au contrat et que vous ne pouvez plus honorer vos échéances mensuelles, l’assurance prendra le relais à la hauteur de vos garanties contractuelles.
Si vous empruntez à deux, la répartition de la quotité (part de capital à garantir) doit toujours être égale à 100 % (par exemple : 50 % pour monsieur et 50 % pour madame ou 70 % pour monsieur et 30 % pour madame, etc.).
Il est également possible de mettre une quotité à 100 % sur chaque co-emprunteur, cependant cela fera grimper le prix des cotisations !
Dès lors que le sinistre survient, l’assurance de votre prêt immobilier prendra le relais à hauteur des garanties souscrites.
Il faudra tout de même envoyer un exemplaire du prêt ainsi qu’un échéancier accompagné des pièces justifiant votre situation (acte de décès ou justificatif de versement de pension d’invalidité ou attestation de la Sécurité sociale détaillant le niveau d’invalidité, etc.). L’indemnisation peut être un remboursement indemnitaire ou forfaitaire.
Le délai de carence
Il s’agit de la période indiquée dans le contrat, durant laquelle l’assuré n’est pas couvert par ses garanties après la signature du contrat, s’il survenait un sinistre. En fonction des assureurs, le délai de carence peut varier de 3 mois à 1 an.
Le délai de franchise
Il s’agit de la période entre le sinistre et le moment de la prise en charge. Généralement celui-ci s’étend entre 3 et 9 mois selon les organismes.
Comment bien choisir son assurance de crédit immobilier ?
L’offre est très large dans ce domaine. C’est pourquoi il est incontournable de comparer les différents types de contrats afin de trouver l’assurance de crédit immobilier la moins chère.
N’hésitez donc pas à réaliser des devis avec les mêmes niveaux de garanties auprès de plusieurs assureurs. Vous pouvez également utiliser un comparateur en ligne pour dégrossir votre recherche. Rapides et totalement gratuits, vous obtenez alors une réponse immédiate.
Si vous êtes une personne jeune et en bonne santé, il vaudra mieux éviter l’assurance de la banque. A contrario, si vous avez un âge un peu plus avancé et/ou si vous souffrez de problèmes de santé, il sera plus judicieux de choisir l’assurance de la banque. En effet, le tarif unique sans distinction d’âge ou cas particulier comme les problèmes de santé offre un sérieux avantage en dépit du prix plus élevé.
Comment souscrire une assurance de prêt immobilier ?
Lors de votre demande de crédit auprès de la banque, celle-ci va déterminer les garanties exigées. À vous de faire jouer la concurrence afin de déterminer si l’offre de la banque vous satisfait ou si vous souhaitez faire des devis pour tenter de trouver une assurance moins chère.
Il ne vous reste plus qu’à remplir le dossier de demande et fournir les documents propres à chaque organisme afin de constituer le dossier d’adhésion. Une fois celui-ci complet, le contrat est alors rédigé et signé entre l’assureur et le souscripteur.
Comment changer d’assurance de crédit immobilier ?
Depuis 2022, grâce à la loi Lemoine, il est désormais possible de changer d’assurance de prêt immobilier n’importe quand. C’est ce que l’on appelle une demande de substitution. La banque est dans l’obligation d’émettre à nouveau une offre de prêt ou de renvoyer un avenant avec le changement d’assurance. Cette opération est totalement gratuite.
Pour changer d’assurance de prêt immobilier en cours de prêt, il faut en amont faire des recherches envers les nouveaux assureurs potentiels.
Dès qu’une meilleure offre avec les garanties similaires est trouvée, vous devez prévenir l’assureur actuel par courrier recommandé avec accusé de réception de votre demande de substitution. En parallèle, vous devrez fournir un dossier complet.
La banque dispose de 10 jours ouvrés pour vous donner sa réponse. Si elle refuse, elle doit mentionner le motif et les informations de garanties manquantes au nouveau contrat.
Jusqu’à cette modification, le contrat est maintenu chez l’assureur officiel et l’emprunteur doit faire des démarches administratives complémentaires pour régulariser sa demande.
Si la banque accepte, alors un nouvel avenant au contrat de crédit initial doit être édité dans un délai de 10 jours.
Le taux d’intérêt ne peut pas être changé, au même titre que les conditions d’octroi.