Combien de temps doit-on conserver ses parts de SCPI ?

Parts de SCPI : existe-t-il une durée de détention minimale ?

Il n’existe pas de durée minimale de conservation des parts de pierre papier. Théoriquement, vous avez la possibilité de revendre vos parts à tout moment en tant qu’investisseur. Il n’y a pas de délai imposé.

Néanmoins, il est fortement conseillé d’envisager ce placement sur du long terme. Investir dans une société de placement immobilier implique de devoir régler des frais d’entrée et de sortie. Si vous ne gardez pas vos parts suffisamment longtemps, les pertes peuvent être importantes. En effet, le montant des frais peut s’avérer supérieur au rendement obtenu si vous achetez vos parts grâce à un emprunt bancaire. Il est donc recommandé de conserver ses parts pendant au moins huit ans, voire dix ans selon les cas.

Les cas particuliers concernant la durée de détention des SCPI

Pour les SCPI fiscales, la situation s’avère différente. Contrairement à la SCPI de rendement, il existe des contraintes légales et réglementaires.

La contrainte légale tient compte du statut fiscal de la pierre papier. Par exemple, la durée de détention minimale des parts d’une SCPI Pinel est de neuf ans. Dans le cadre de la contrainte règlementaire, les statuts peuvent fixer une durée de détention supplémentaire. L’objectif consiste à garantir la revente des biens immobiliers composant la SCPI dans les meilleures conditions.

Dans le cas d’une SCPI en assurance-vie, mieux vaut conserver ses parts pendant au moins huit ans avant d’envisager la revente. Cela est plus judicieux si vous voulez bénéficier de sa fiscalité avantageuse.

S’il s’agit d’une société civile de placement immobilier en nue-propriété, la revente peut s’opérer à tout moment. Il faut cependant l’accord de l’usufruitier.

Revente des parts : des modalités différentes suivant la SCPI

Pour revendre ses parts, il faut tenir compte du type de société civile de placement immobilier concerné. Dans le cas d’une SCPI à capital fixe, la revente s’opère sur le marché secondaire. Il s’agit d’un marché d’échange organisé par la société de gestion. Ce marché regroupe les ordres de vente des associés sortants et les demandes d’achats de potentiels associés. Le prix de vente est fixé en fonction de l’offre et de la demande. Notez que les associés peuvent revendre leurs parts directement de gré à gré, à condition d’en informer la société de gestion et de régler une commission forfaitaire.

Dans le cas d’une pierre papier à capital variable, l’associé a la possibilité de demander à la société de gestion le rachat de ses parts par la SCPI. Et ce, à tout moment si le rachat de parts est compensé par une souscription équivalente. Le prix de rachat est défini à l’avance.

Peu importe qu’il s’agisse d’une SCPI à capital fixe ou d’une SCPI à capital variable, les délais de traitement des demandes de cession ne peuvent être assurés. La revente des parts n’est possible que sous réserve qu’une demande d’achat équivalente existe. Pour cette raison, la SCPI est considérée tel un placement peu liquide.

Les données à prendre en compte avant de revendre ses parts

Afin d’optimiser la durée de détention de votre société civile de placement immobilier, il convient de prendre en considération certains éléments.

À partir de la cinquième année de détention des parts, une diminution progressive de la taxation de la plus-value immobilière (sur cession de parts) est à prévoir. Elle s’efface complètement à compter de la quinzième année. Et au bout de vingt-deux ans de détention, un souscripteur de SCPI sera totalement exonéré de la taxation sur les plus-values.

Attention à la carence locative

Un autre phénomène doit être pris en compte pour estimer la performance d’un placement immobilier dans la durée. Il s’agit du délai de carence locative qui mesure une durée pendant laquelle le placement immobilier ne procure pas encore de rendement.

Pour l’investissement immobilier en direct, il est rare de pouvoir faire entrer un locataire le jour même de l’acquisition du bien. Avant de proposer le logement à la location, l’investisseur peut réaliser des travaux de rénovation ou de rafraîchissement. Il faut également compter un délai supplémentaire au cours duquel l’agence immobilière sélectionne les dossiers des candidats. Un temps d’inoccupation du bien est donc à prévoir. Cette période s’assimile à de la « carence locative » qui grève la rentabilité du placement.

Les frais de souscription relativement élevés et le différé de jouissance neutralisent la rentabilité du placement sur au moins deux ans et demi. Cependant, le rendement d’une SCPI se démarque nettement de celui des placements financiers une fois la période blanche passée. Sans oublier la perspective d’une revalorisation des revenus propre aux placements immobiliers en cas de redémarrage de l’inflation.