Vous avez décidé d’investir dans l’achat d’un terrain, pour réaliser une plus-value intéressante ou y faire construire votre maison. Avant que cette opération ne soit entreprise, il faut trouver le terrain sur laquelle elle sera bâtie. Mais vous ne devez pas l’acheter avant d’avoir vérifié certains points et pris vos précautions.
7 conseils et points à vérifier avant d’acheter un terrain
Vérifiez s'il s'agit d'un terrain à risque
Avant d'acheter un terrain, vous devez d'abord vous assurer qu'il n'est pas exposé à certains risques. Un état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) doit vous être remis par le propriétaire. Il permet de vérifier que le terrain n'est pas menacé par :
- Des risques naturels, comme des inondations, des feux de forêt, de possibles séismes, des mouvements de terrain ou encore des émanations de radon, un gaz rare radioactif.
- Des risques miniers, liés notamment à la présence de cavités souterraines.
- Des risques technologiques, comme une pollution industrielle ou des sols, ou encore des nuisances sonores importantes.
Pour se faire une idée encore plus précise de ces risques, le futur acheteur peut aussi consulter des sites spécialisés, conçus par les pouvoirs publics.
Consultez les règles d'urbanisme
L'achat du terrain ne peut pas non plus se faire sans une consultation du Plan local d'urbanisme (PLU), du moins pour les communes qui en possèdent. Il vous indiquera notamment si le terrain est bien constructible, et non situé, par exemple, dans une zone inondable.
Ce document d'urbanisme, de même que le Règlement national d'urbanisme (RNU), qui encadre l'utilisation et la constructibilité des sols, est librement consultable en mairie.
Assurez-vous du bon raccordement de votre terrain
Avant d'acheter le terrain, il est en effet nécessaire de vérifier son raccordement aux différents réseaux. En effet, un terrain valorisé est forcément relié aux réseaux de gaz, d'eau, d'électricité et de téléphone.
De fait, si votre but est de le revendre, un terrain non viabilisé aura beaucoup moins de valeur. Et si vous comptez faire construire une maison sur un terrain non raccordé à ces différents réseaux, il vous faudra financer des travaux de raccordement coûteux.
Veillez aussi à ce que le terrain soit relié à un réseau d'assainissement collectif. Sinon, vous devrez faire installer un réseau autonome. Là encore, les travaux à prévoir, qui dépendent en partie de la nature du terrain, sont assez dispendieux.
Renseignez-vous sur les servitudes
Certaines dispositions peuvent en effet limiter l'occupation du sol ou rendre plus difficile l'acquisition du terrain. Il peut s'agir :
- De servitudes publiques. Les documents d'urbanisme peuvent notamment imposer des normes et des règles précises en matière de construction.
- De servitudes privées. Dans ce cas, le voisin d'une propriété enclavée peut avoir un droit de passage sur la vôtre.
Dans le même ordre d'idées, il faut vous assurer que la commune, ou une autre collectivité territoriale, n'a pas un droit de préemption sur le terrain. Autrement dit le droit de l'acheter en priorité, par exemple en vue de l'élargissement d'une voie publique.
Localisation du terrain : des vérifications s'imposent là aussi
Ces précautions prises, vous devez encore être sûr de la superficie du terrain que vous avez repéré. Elle est mentionnée dans les documents cadastraux, mais la mesure donnée est parfois indicative.
En cas de doute, et si aucun bornage n'indique de manière certaine les limites du terrain, il vaut mieux s'adresser à un géomètre-expert, qui en calculera la surface avec précision.
Les frais peuvent être partagés avec les voisins, qui peuvent trouver leur intérêt dans une telle opération. Par ailleurs, il est préférable de vous informer sur l'orientation du terrain.
En effet, il faut vérifier qu'il est disposé de telle sorte qu'une orientation plein sud de la maison, génératrice d'économies d'énergie, est possible.
Informez-vous sur la nature du terrain et la configuration du sol
C'est, là encore, une information essentielle qu'il vous faut recueillir avant d'acheter votre terrain. En effet, un sol trop meuble, par exemple, peut nécessiter d'importants, et coûteux, travaux de terrassement.
Depuis 2018, le vendeur doit remettre à l'acheteur potentiel un document contenant une étude de sol, réalisée par un spécialiste. Il indique quelle charge le sol est en mesure de porter et la nature des fondations à prévoir. À cet égard, les conseils d'un géologue, qui vous renseignera sur la nature du sol, seront les bienvenus.
Vérifiez également que le sol ne soit pas trop pentu. En effet, sur un terrain de cette nature, seuls certains types de constructions sont possibles. Les travaux à prévoir seront donc, là encore, plus coûteux.
Quel est l'environnement du terrain ?
Les alentours immédiats du terrain sont à examiner avec attention. Ainsi, par exemple, des arbres peuvent vous cacher la vue. Assurez-vous aussi que vous pourrez édifier sans problèmes une barrière ou que l'ouverture du portail n'empiètera pas sur la voie publique.
Mais renseignez-vous aussi dans le voisinage. Ainsi, la proximité d'une usine polluante ou d'un aéroport bruyant peuvent vous faire changer d'avis. Vérifiez aussi que de futurs projets de construction ne viennent pas boucher la vue et faire ainsi baisser la valeur d'un terrain que vous voudriez revendre avec profit.