En investissant dans les parts d’une Société civile de placement immobilier (SCPI), vous devenez propriétaire d’une partie du patrimoine immobilier locatif réuni par la société. Cette solution d’investissement immobilier, qui procure notamment un revenu locatif régulier, sans les soucis de gestion qui l’accompagnent d’ordinaire, rencontre un succès qui ne se dément pas. Mais qu’en est-il de la fiscalité qui s’applique aux associés de la SCPI ?
Quelle est la fiscalité des SCPI ?
La fiscalité sur les revenus fonciers
Dans une SCPI de rendement, dont le but est de procurer des revenus réguliers, ces revenus, versés sous forme de dividendes, sont d'abord ceux qui proviennent les loyers.
Pour une personne physique, la fiscalité SCPI sur ces revenus fonciers dépend du régime d'imposition choisi :
- Le régime réel est obligatoire si les revenus déclarés dépassent 15.000 euros par an. Mais il peut être choisi par le contribuable même si ses revenus sont inférieurs à ce seuil. Dans ce cas, l'associé est imposé au titre de l'impôt sur le revenu, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Le barème progressif de l'impôt s'applique alors, en fonction de la tranche marginale d'imposition (TMI).
- Le régime micro-foncier est obligatoire si les revenus fonciers sont inférieurs à 15.000 euros. Dans ce cas, le contribuable bénéficie d'un abattement de 30 %. Une fois ce régime choisi, il s'impose durant 3 ans.
les personnes morales associées dans une SCPI sont le plus souvent assujetties, pour les revenus fonciers, à l'impôt sur les sociétés.
Quelle imposition pour les revenus financiers ?
La SCPI génère aussi des revenus financiers, issus des placements effectués par la société grâce à l'argent versé par les associés pour acquérir leurs parts. Les intérêts de ces placements sont versés aux associés, proportionnellement à leurs parts.
Dans ce cas, l'imposition SCPI des personnes physiques prendra la forme, selon le choix du contribuable :
- D'un prélèvement forfaitaire unique de 30 %, composé d'un impôt à 12,8 %, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %.
- De l'impôt sur le revenu. C'est donc, là encore, le barème progressif qui s'applique. Il à noter que cette solution n'est vraiment avantageuse que si la tranche marginale d'imposition est inférieure à 30 %.
les revenus tirés de parts de SCPI sont assujettis à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Qu'en est-il de la fiscalité sur les plus-values ?
Certains associés investissent dans ce qu'on appelle les SCPI de plus-values. Leur objectif essentiel est d'acheter les parts d'un patrimoine immobilier susceptible d'une revalorisation notable.
Le but majeur d'un tel investissement n'est donc pas de se procurer des revenus réguliers, mais de tirer profit des plus-values réalisées à l'occasion de la revente de ces immeubles ou des parts acquises.
La part de plus-value encaissée par un associé est également soumise à une fiscalité spécifique. Concernant les plus-values réalisées à l'occasion de la cession de parts, celles-ci relèvent de l'impôt sur le revenu, le taux appliqué étant de 19 %.
Il existe cependant des abattements, qui dépendent de la durée de détention des parts. Ainsi, ils sont :
- De 6 % par an entre la 6é et la 21e année.
- De 4 % la 22e année de détention.
Au-delà de 22 ans de détention des parts, l'associé bénéficie d'une exonération totale.
Pour les plus-values réalisées à l'occasion de cessions d'immeubles, les mêmes règles sont reprises, ces plus-values relevant du régime fiscal des plus-values immobilières.
Les avantages des SCPI fiscales
Comme leur nom le suggère, les SCPI fiscales permettent aux investisseurs de réduire leurs impôts. Ils peuvent en effet bénéficier, sous certaines conditions, de dispositifs de défiscalisation, parmi lesquels on peut citer :
- Les dispositifs Pinel et Denormandie, qui permettent une réduction d'impôt dépendant de la durée de location des biens.
- Une SCPI Malraux, qui permet de bénéficier d'une importante réduction fiscale, à condition que les biens concernés se trouvent dans des secteurs sauvegardés et certains centres-villes.
- Le dispositif de déficit foncier, qui offre la possibilité de défiscaliser une partie des revenus fonciers.
D'autres types de fiscalité
La fiscalité en cas de démembrement
Il est possible d'acquérir des parts de SCPI en démembrement. Dans ce cas, le bien est divisé entre :
- La nue-propriété : le nu-propriétaire possède le bien, mais il n'en a pas l'usage.
- L'usufruit : l'usufruitier a la jouissance du bien, mais il ne peut en disposer.
Le grand avantage de ce système, pour le nu-propriétaire, qui ne perçoit pas de loyers, c'est qu'il ne paie aucun impôt.
L'assurance-vie
Si vous acquérez des parts de SCPI en passant par un contrat d'assurance-vie, vous bénéficiez de la fiscalité avantageuse de ce placement.
Après 8 ans de détention du produit, vous profitez en effet d'un abattement de 4.600 euros pour une personne seule et de 9.200 euros pour un couple.