Anticiper la baisse de revenus lors du passage à la retraite est devenu un défi majeur. Les récentes évolutions législatives et l’incertitude autour des pensions poussent nombre d’actifs à chercher des solutions durables. L’immobilier, souvent considéré comme un refuge, s’impose alors comme un placement de choix pour sécuriser un complément de revenus futur. Cet article propose un tour d’horizon des stratégies immobilières possibles pour préparer sereinement cette deuxième partie de la vie.
Pourquoi investir dans l’immobilier pour sa retraite ?
1. La question des retraites et l’importance d’anticiper
Des pensions qui peinent à suivre l’inflation
Au fil des réformes, beaucoup constatent que la pension ne suffit plus à préserver un niveau de vie satisfaisant. Dans un contexte où l’âge légal de départ se décale et où les taux de remplacement (pourcentage du salaire maintenu à la retraite) sont en baisse, il devient impératif de se constituer d’autres sources de revenus.
L’incontournable effet du temps
Plus l’investissement est initié tôt, plus la durée du crédit peut être étalée et plus le patrimoine a de chances de se valoriser. Les organismes de prêt tiennent aussi compte de l’âge de l’emprunteur : il est souvent recommandé d’investir avant 45 ans, voire 40 ans, pour ne pas se retrouver avec des mensualités qui courent trop longtemps après la cessation d’activité.
“C’est pourquoi il est aussi important d’investir jeune dans l’immobilier en vue de sa retraite au maximum à 45 ans pour ne pas être pénalisé. Un crédit immobilier se rembourse durant 15 à 25 ans. Si on veut profiter d’une retraite sereine, il vaut mieux démarrer tôt.”
Cette réflexion, présente dans certains témoignages d’experts, confirme l’idée que la précocité de l’investissement immobilier peut faire la différence lorsqu’arrive le moment de stopper son activité professionnelle.
2. Devenir propriétaire de sa résidence principale : un socle essentiel
Se libérer du loyer et accroître son reste à vivre
Avoir remboursé la résidence principale au moment de la retraite est un objectif qui facilite la vie quotidienne. Les dépenses de logement (loyer ou crédit) absorbent souvent une part conséquente des revenus. Sans ces charges, la diminution de la pension est moins pénible à supporter.
Une valeur ajoutée potentielle
Un bien immobilier bien choisi peut prendre de la valeur au fil des années. Cela offre la possibilité, le moment venu, de le revendre pour changer d’environnement ou même de mettre en place des stratégies comme la vente en viager ou le démembrement de propriété. Dans le cas du viager, le vendeur perçoit un bouquet initial et des rentes régulières, ce qui peut permettre de financer certains besoins liés au grand âge (aménagement, aide à domicile, etc.).
Si la demeure est revendue ultérieurement, la plus-value réalisée sur la résidence principale est exonérée d’impôt, un avantage majeur par rapport aux résidences secondaires ou aux biens d’investissement locatif.
3. L’investissement locatif pour bâtir un complément de revenus
L’immobilier ancien : un large éventail de possibilités
La majorité des biens disponibles se situent dans l’ancien. L’investissement dans ce type de logement peut être particulièrement avantageux, à condition de bien cibler l’emplacement et le niveau de travaux éventuels. Un bien à rénover peut être acquis à un prix plus bas, ce qui permet ensuite d’améliorer son classement énergétique et d’augmenter la valeur locative.
Lorsqu’il s’agit d’un appartement mal isolé (logement “passoire thermique”), réaliser des rénovations énergétiques permet de valoriser le bien et d’éviter les interdictions progressives de location. Au-delà de la valorisation immobilière, un logement classé A ou B au DPE attire plus de locataires et limite les vacances locatives.
Location nue ou meublée ?
• En location nue, la fiscalité se situe dans la catégorie des revenus fonciers. Les charges (taxe foncière, intérêts d’emprunt, travaux d’entretien) peuvent être déduites, mais la fiscalité peut devenir lourde si les loyers augmentent.
• En location meublée, le bailleur peut bénéficier du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel), ouvrant droit à un régime simplifié (Micro-BIC) ou réel, avec amortissement comptable. Les revenus imposables peuvent être réduits, voire nuls, dans bien des cas. De plus, les loyers d’un meublé sont souvent de 10 à 20 % supérieurs à ceux d’un bien loué vide.
“Les loyers d’un meublé sont supérieurs en moyenne de 10 à 20 % à ceux d’une location louée nue. La fiscalité du meublé est aussi très attractive pour les particuliers.”
La location meublée peut impliquer une gestion plus exigeante : recherche de locataires plus fréquente (contrats courts), mobilier à fournir, etc. Pour la location saisonnière (type Airbnb), la logistique est encore plus contraignante, mais la rentabilité peut être substantielle en secteur touristique.
3.1. Investir dans un logement étudiant ou en colocation
Un vaste marché : Chaque année, plus de 3 millions d’étudiants recherchent des hébergements. Les studios ou appartements adaptés à la colocation s’arrachent dans les villes universitaires.
Des rendements boostés : Louer en colocation permet de multiplier les loyers par le nombre de chambres. Bien qu’il soit nécessaire de prévoir un aménagement adéquat (chambres séparées, espaces communs confortables), le taux de vacance locative y est souvent faible si l’emplacement est pertinent (proximité du campus, transports).
Une forte demande étudiante implique parfois une rotation locative plus élevée, mais aussi la possibilité de renégocier le loyer régulièrement si le marché le permet.
3.2. Les dispositifs de défiscalisation dans le neuf (Pinel, etc.)
Depuis plusieurs années, l’État encourage la construction de logements neufs et a mis en place divers mécanismes comme le dispositif Pinel. Dans le cadre de ce dispositif, l’investisseur profite d’une réduction d’impôt sur le revenu, calculée sur le prix d’achat du bien et échelonnée sur plusieurs années (6, 9 ou 12 ans).
Avantages : Les biens neufs répondent aux dernières normes énergétiques (moins de travaux à court terme), les frais de notaire sont réduits (2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien), et il existe parfois une exonération de taxe foncière la première ou les deux premières années.
Limites : Certains programmes neufs se trouvent dans des zones moins centrales, la demande locative peut être plus incertaine, et la rentabilité brute oscille souvent entre 3 et 4 %. Passée la période de défiscalisation, le marché local peut être saturé. Il arrive que de nombreux bailleurs vendent simultanément, pesant alors sur les prix de revente.
Le dispositif Pinel est amené à évoluer (Pinel+), avec des critères plus restrictifs. Se renseigner sur les conditions en vigueur est indispensable avant de signer.
4. Les SCPI, OPCI et autres placements indirects
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) permet d’acquérir des parts d’un large patrimoine locatif, géré par une société spécialisée. Les loyers perçus sont ensuite redistribués aux associés au prorata de leurs parts. Le principal avantage réside dans la mutualisation des risques, car le parc est composé de nombreux biens (bureaux, commerces, résidences spécialisées…).
Rendement moyen : Il gravite souvent autour de 4 à 5 % brut, mais divers frais (d’entrée, de gestion) viennent s’y soustraire. Ces produits sont adaptés à une optique d’épargne à moyen/long terme, sans contrainte de gestion locative personnelle.
OPCI et SIIC
• Les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) mélangent immobilier et actifs financiers (actions, obligations).
• Les SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées) se traitent en Bourse et peuvent être plus volatiles.
Les SCPI, OPCI et SIIC sont soumis aux fluctuations du marché immobilier ou boursier, et leur achat peut engendrer des frais non négligeables. Toutefois, ils permettent une diversification et une plus grande souplesse (possibilité d’acquérir quelques parts au lieu d’un bien entier).
5. Stratégies de financement et de gestion
5.1. Optimiser le crédit immobilier
Comparer les taux et assurances
Il n’est plus à prouver qu’un même emprunteur peut obtenir des conditions très différentes selon l’établissement bancaire. D’où l’intérêt de solliciter un courtier ou de faire jouer la concurrence. L’assurance emprunteur influe également sur le coût global du crédit.
Une légère baisse de taux ou de prime d’assurance peut représenter plusieurs milliers d’euros d’économies sur la durée de remboursement.
5.2. Prévoir les charges et la vacance locative
Les dépenses à anticiper : taxe foncière, travaux, charges de copropriété, gestion locative (si mandatée), possibles loyers impayés… Tout cela doit être intégré dans le calcul de rentabilité. Il est conseillé de se constituer une réserve financière pour couvrir ces événements.
Les biens comportant le chauffage collectif peuvent générer des charges plus élevées, indépendamment du taux d’occupation. Il convient donc de regarder attentivement le règlement de copropriété.
5.3. Miser sur la gestion professionnelle
Gérer soi-même un bien locatif implique de la disponibilité : rédaction du bail, état des lieux, suivi des loyers, régularisation des charges, etc. Pour des personnes souhaitant limiter les contraintes, il existe des offres de gestion clés en main. Certaines entreprises spécialisées proposent la chasse immobilière, la rénovation, la gestion locative, et même la revente le moment voulu.
“Et si jamais vous n’êtes pas sûr de quelle stratégie adopter pour votre retraite, il reste une excellente solution : l’investissement clés en main. Plutôt que de s’occuper de votre investissement en tâtonnant, vous déléguez tout à des professionnels dédiés.”
La délégation a un coût. Les honoraires peuvent varier, mais le gain de temps et la tranquillité peuvent compenser cette dépense, surtout si le patrimoine est diversifié.
6. Trouver l’équilibre entre sécurité et rendement
Mix entre résidence principale et investissement locatif
Être propriétaire de son logement et détenir un ou plusieurs biens loués offre une double sécurité : d’une part, la suppression de la charge de logement à la retraite, d’autre part, la perception de loyers. Les revenus issus de la location permettent de financer des projets ou simplement de maintenir un mode de vie similaire à celui de la période d’activité.
Valorisation et transmission
L’immobilier n’est pas seulement un revenu : c’est aussi un patrimoine tangible qui peut se transmettre aux enfants ou aux proches. Dans un contexte où la valeur des biens a globalement tendance à progresser sur le long terme, les héritiers peuvent bénéficier de cette valorisation.
Il est parfois intéressant de recourir au démembrement (donation de la nue-propriété à ses enfants tout en conservant l’usufruit), afin de réduire la base taxable pour l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) ou de faciliter la succession.
FAQ
- 1. Faut-il privilégier l’immobilier ancien ou neuf pour la retraite ?
Les deux options ont leurs spécificités. L’ancien peut offrir un prix d’achat plus bas et une rentabilité supérieure, surtout si le bien est à rénover. Le neuf présente l’avantage des normes récentes, de frais de notaire réduits et de dispositifs de défiscalisation comme le Pinel, même si la rentabilité reste parfois plus modeste. - 2. À partir de quel âge est-il recommandé d’investir ?
Il est conseillé d’agir le plus tôt possible, idéalement avant 40 ou 45 ans. Les organismes prêteurs facilitent alors le financement, et la durée du prêt est suffisamment longue pour être remboursée avant la retraite. - 3. Pourquoi la location meublée est-elle souvent mise en avant ?
Louer en meublé procure généralement des loyers supérieurs, ce qui renforce la rentabilité. Sur le plan fiscal, le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) donne accès à un régime d’amortissement intéressant, pouvant réduire considérablement l’imposition sur les revenus locatifs. - 4. Qu’en est-il des SCPI pour préparer ses vieux jours ?
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent de mutualiser les risques sur un parc immobilier diversifié. Elles simplifient la gestion, mais comportent des frais d’entrée et de gestion. Le rendement se situe souvent autour de 4 à 5 %, sous réserve de la santé du marché immobilier. - 5. L’immobilier locatif est-il possible pour des budgets modestes ?
Oui, tout dépend de la zone et de la nature du bien. Certains investisseurs commencent par acquérir un studio ou un parking. Il est aussi possible d’investir en SCPI avec quelques milliers d’euros. Le plus important est de bien mesurer la rentabilité et d’anticiper les charges. - 6. Comment être sûr de trouver un locataire ?
L’emplacement est déterminant : un bien proche des transports, des commerces et des bassins d’emploi aura plus de chances d’être loué rapidement. Un logement bien entretenu et économe en énergie attire également davantage de candidats. - 7. Quels sont les principaux risques de l’investissement locatif ?
La vacance locative (logement inoccupé) et les loyers impayés figurent parmi les premiers. Il faut aussi considérer les évolutions législatives et fiscales, ainsi que les éventuels travaux de rénovation. D’où l’importance de constituer une réserve financière. - 8. Peut-on encore bénéficier du dispositif Pinel ?
Le Pinel traditionnel est valable jusqu’au 31 décembre 2024, avec des taux de réduction d’impôt réduits sur 2023 et 2024. Il existe aussi une version “Pinel+” pour les logements répondant à des critères plus exigeants. Il est essentiel de se renseigner sur les conditions en vigueur. - 9. L’achat d’une résidence secondaire est-il pertinent en vue de la retraite ?
Certains optent pour cette solution, notamment quand l’accès à la résidence principale est trop onéreux. Une résidence secondaire peut être louée saisonnièrement pour générer des revenus. Elle peut aussi devenir la résidence de retraite. Toutefois, vérifier que sa localisation et son aménagement soient adaptés à la vie d’un senior. - 10. Comment minimiser les impôts sur la revente ?
Au-delà de la résidence principale qui est exonérée de plus-value, il faut détenir un bien locatif au moins 22 ans pour ne plus subir la taxation sur la plus-value. Plusieurs dispositifs, comme le démembrement, peuvent également réduire la pression fiscale. - 11. Quid de l’accompagnement professionnel ?
Faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine, un chasseur immobilier ou un courtier en prêt peut optimiser les choix et les conditions de financement. L’aide d’un professionnel réduit les erreurs pour les investisseurs débutants. - 12. Combien de temps faut-il garder un bien locatif pour en profiter pleinement ?
La plupart des dispositifs fiscaux (Pinel, LMNP, Denormandie) prévoient une durée minimale de location (6, 9, 12 ans...). Sur le plan patrimonial, on conseille souvent de conserver le bien au moins 15 à 20 ans afin de rembourser le crédit et d’accéder à la rentabilité maximale tout en évitant l’imposition sur la plus-value à la revente.