Comment se passe la liquidité des parts de SCPI ?

Qu’est-ce que la liquidité des parts de pierre papier ?

La liquidité traduit la possibilité de revendre ses parts de SCPI rapidement afin de récupérer son capital dans les plus brefs délais. La SCPI est un investissement immobilier à long terme. Par conséquent, elle n’est pas liquide par nature.

D’autre part, la société de gestion n’assure pas le rachat des parts, ce qui signifie qu’il faut trouver un acheteur pour pouvoir revendre ses parts. Cela peut parfois prendre du temps. Le délai moyen de revente des parts peut varier entre quelques semaines et plusieurs mois.

Comment se déroule la liquidité des parts de SCPI à capital fixe ?

Pour céder des parts de SCPI à capital fixe, un investisseur doit émettre une demande de cession via la société de gestion, qui l'enregistre dans son registre des ordres. Cette demande précise la quantité de parts et le prix minimal de cession par part.

Lorsque le vendeur atteint la première position dans le registre, la société de gestion compare son offre aux propositions d'achat. Si un acheteur accepte le prix demandé, la transaction est réalisée.

La fluidité des transactions pour les SCPI à capital fixe est tributaire de l'équilibre entre l'offre et la demande. Un excédent de vendeurs par rapport aux acheteurs peut allonger les délais de cession, parfois de plusieurs semaines.

En période de crise immobilière, si les acheteurs se font rares, la SCPI doit alors vendre certains de ses biens et diminuer son capital pour rembourser les associés qui se retirent. Ce processus, souvent long, résulte de multiples décisions stratégiques de la société de gestion.

Comment se passe la liquidité des parts de SCPI à capital variable ?

Les sociétés civiles de placement immobilier procèdent à des augmentations et à des réductions de capital, au gré des entrées et des sorties des investisseurs. Sur demande, un associé a la possibilité de céder ses parts à la SCPI pour une valeur prédéterminée. Cette valeur de retrait est fixée suivant le prix de souscription, duquel sont déduits les droits de collecte – généralement de l’ordre de 10 %.

Le prix de souscription est fixé suivant la valeur du parc immobilier, en fonction d’une règle imposée par l’Autorité des marchés financiers. Il n’y a pas de décalage entre la valeur des parts et la valeur du parc immobilier, contrairement au marché de gré à gré.

Dès réception de la demande, la société civile de placement immobilier compense la vente par un achat ou grâce à sa trésorerie. Ainsi, la liquidité est mieux assurée car le vendeur n’a pas à trouver un acheteur par ses propres moyens. Et par ailleurs, il ne dépend pas d’un carnet d’ordres.

Le risque de perte en capital

Un appartement peut prendre de la valeur ou bien en perdre. De la même manière, la valeur des immeubles qui composent une pierre papier peut varier aussi bien à la hausse qu’à la baisse. L’oscillation, qui dépend de l’évolution des marchés immobiliers, se matérialise par une évolution positive ou négative du prix de part.

Notez que le patrimoine d’une société civile de placement immobilier fait l’objet d’une expertise chaque année afin de vérifier que le prix de la part est le plus proche de la valeur réelle du patrimoine. Si le prix augmente entre l’achat et la revente des parts de SCPI, il est possible de réaliser une plus-value potentielle. En revanche, vous risquez de perdre une partie du capital investi en cas de baisse du prix.

Pour cette raison, il est judicieux d’investir dans des sociétés civiles de placement immobilier diversifiées, possédant des immeubles dans différents secteurs (bureau, commerce…) loués à des locataires dans divers secteurs d’activités et de préférence dans plusieurs zones géographiques. Même si les risques ne sont pas éliminés, cela permet de les réduire.

En quoi consiste le fonds de remboursement ?

En cas de situation bloquée, la société de gestion peut convoquer une assemblée générale afin de constituer un fonds de remboursement. Pour cela, la SCPI va se délester de quelques biens immobiliers pour remplir ce fonds exceptionnel. Le remboursement s’effectue ensuite l’un après l’autre en suivant les inscriptions du registre.

La mise en place d’un fonds de remboursement peut être décidée en assemblée générale par les sociétés civiles de placement immobilier de manière exceptionnelle. Elle peut se démontrer obligatoire par engagement contractuel. Dans leurs statuts, la plupart des sociétés de gestion ont prévu la mise en place automatique d’un fonds de remboursement si 10 % des parts sont en attente de retrait pendant plusieurs mois.