Déterminer le bon moment pour se lancer dans l’immobilier est une question qui revient souvent. L’évolution des taux de crédit, le contexte économique, la saisonnalité ou encore l’âge de l’investisseur sont autant d’éléments qui influencent cette décision. Pour permettre à chacun de prendre une orientation éclairée, voici une analyse détaillée des facteurs à considérer avant de se lancer dans la pierre.
Quel est le meilleur moment pour investir dans l’immobilier ?
1. Comprendre pourquoi l’immobilier reste une valeur refuge
Un placement sûr et tangible : Contrairement à des actifs financiers comme les actions ou les cryptomonnaies, l’immobilier repose sur la propriété d’un bien réel. Les fluctuations quotidiennes y sont moins marquées ; un appartement ou une maison conservent leur utilité et se dégradent rarement du jour au lendemain sur le plan de la valeur marchande.
La pierre : un investissement potentiellement rentable
Sur le long terme, beaucoup d’investisseurs constatent que les prix de l’immobilier finissent par augmenter, surtout dans les grandes agglomérations, les villes moyennes dynamiques ou les zones touristiques prisées. Certaines stratégies, comme la location meublée (sous statut LMNP) ou la colocation, permettent d’atteindre des taux de rentabilité élevés (5, 7, voire 8 % ou plus), à condition de choisir un emplacement où la demande locative est forte.
Les loyers sont corrélés à l’inflation. Si le coût de la vie s’élève, le bailleur peut revaloriser progressivement le loyer, maintenant ainsi son pouvoir d’achat.
2. Les facteurs personnels : quand se lancer selon sa situation ?
2.1. L’âge de l’investisseur
Investir jeune pour profiter de l’effet de levier
Pour de nombreux professionnels du secteur, commencer tôt est un atout : la durée de remboursement d’un crédit immobilier peut s’étaler sur 15, 20 ou 25 ans, permettant à l’intéressé de rembourser à un rythme plus confortable. Il obtient également des conditions de prêt plus avantageuses lorsqu’il est encore en activité, l’assurance emprunteur étant moins coûteuse.
“Plus l’investissement dans l’immobilier s’opère tôt, plus il s’avère aisé de se constituer un patrimoine structuré et diversifié. Dans certaines villes, un achat immobilier offre un rendement plus important qu’une location au bout de seulement trois ans.”
Certains conseillent même de se tourner vers l’acquisition d’un premier bien immobilier avant 30 ou 35 ans, afin de multiplier les opportunités et de bénéficier d’une prise de valeur sur le long terme.
L’investissement n’est pas réservé à la jeunesse. Rien n’empêche une personne de 50 ans d’acquérir un appartement ; simplement, les banques exigeront peut-être un apport personnel plus conséquent, et le taux d’assurance sera plus élevé.
2.2. La question des revenus et de l’apport
Importance de la stabilité financière
Pour qu’un dossier de prêt soit validé, un établissement bancaire regarde le niveau et la régularité des revenus, le taux d’endettement, l’éventuelle ancienneté dans l’emploi, etc. Une prime, un héritage ou une donation peuvent constituer un apport utile afin de diminuer le montant à emprunter et les frais qui y sont liés (intérêts, assurance).
La fausse croyance “il faut être riche”
Il n’est pas indispensable de disposer de sommes colossales pour placer son argent dans la pierre. Certains biens (parkings, garages, petits studios) sont plus abordables et peuvent générer une rentabilité élevée. De plus, grâce à l’emprunt, il est possible de financer une grande partie du projet.
Avoir un minimum d’épargne facilite néanmoins la négociation. Les banques apprécient les dossiers où les emprunteurs peuvent couvrir, au moins, les frais de notaire et une fraction du prix d’acquisition.
3. Le contexte économique et les cycles du marché
3.1. L’impact des taux d’intérêt sur la décision d’achat
Quand les taux sont bas
Une période de taux historiquement faibles (1 % ou 2 %) est considérée comme un moment favorable pour emprunter. Les mensualités sont réduites, le risque de dépassement du taux d’usure (plafond réglementé) est moindre, et la rentabilité globale d’un investissement locatif peut s’accroître.
Quand les taux remontent
Depuis la fin 2022, l’inflation généralisée a entraîné une remontée des taux immobiliers (2,5 à 3 % ou plus). Malgré cela, il reste possible de bénéficier d’opportunités. Le coût total d’un crédit augmente, mais cette situation peut amener à une relative baisse des prix dans certaines zones, ou à de meilleures marges de négociation avec un vendeur pressé de finaliser la transaction.
“Attendre éternellement que les prix baissent est une erreur courante. Comme on le disait du fait de la forte demande en logements en France, il n’y aura pas de krach immobilier. […] Sur une longue durée, vous serez gagnant, même si les taux ont un peu augmenté.”
L’inflation élevée peut, dans certains cas, “alléger” le poids réel de la dette. Si l’inflation dépasse le taux du crédit, l’emprunteur rembourse un montant qui se déprécie en valeur réelle au fil des ans.
3.2. Les variations du marché immobilier
Cycles de hausse et de baisse
Le marché de la pierre n’est pas statique. Il suit des phases ascendantes, parfois longues, où les prix grimpent. Puis surviennent des périodes de stabilisation ou de léger repli. Toutefois, ces fluctuations restent globalement plus douces que sur les marchés boursiers.
Influer sur le rendement avec le bon emplacement
Toutes les zones ne suivent pas le même rythme. Certaines métropoles très convoitées (Paris, Lyon, Bordeaux…) ont connu d’énormes hausses sur la dernière décennie, parfois suivies d’une correction légère. D’autres villes moyennes attirent de nouveaux habitants (télétravail, cadre de vie) et voient la demande exploser. Analyser la démographie, les projets d’urbanisme et les offres d’emploi locales peut aider à dénicher le meilleur secteur pour son placement.
Dans un marché local moins dynamique, les prix peuvent sembler alléchants, mais le risque de vacance locative est plus élevé. Mieux vaut être sélectif quant à l’emplacement pour sécuriser la rentabilité.
4. La saisonnalité : est-ce vraiment un critère ?
4.1. Printemps et été : plus d’offres, mais aussi plus de concurrence
Dès que les beaux jours s’installent, de nombreux propriétaires décident de vendre, gonflant ainsi l’offre sur le marché. Les acheteurs se multiplient également, souhaitant boucler leur acquisition avant la rentrée scolaire. Cette affluence accroît la concurrence et, parfois, fait grimper les prix.
Avantages
• Large choix de biens, notamment pour les familles cherchant un pavillon ou un appartement proche des écoles.
• Possibilité de visiter dans de bonnes conditions (luminosité, météo plus clémente).
Inconvénients
• Marché tendu, certaines offres partent très vite.
• Difficile de négocier lorsque plusieurs candidats sont en lice.
4.2. Automne et hiver : moins d’acheteurs, plus de marge de manœuvre
Lorsque les températures baissent, l’activité immobilière ralentit. Les vendeurs doivent souvent consentir à des concessions pour finaliser leur transaction avant une période jugée plus creuse.
Atouts
• Négociation facilitée, le vendeur étant parfois plus enclin à ajuster son prix.
• Dossiers de prêt traités plus rapidement par les banques, moins saturées.
Limites
• Moins de biens disponibles, moindre diversité d’offres.
• Visites moins “séduisantes”, ce qui peut compliquer l’évaluation de la luminosité ou de l’état exact du bien.
La saison n’est pas un critère absolu. Certains secteurs touristiques ou universitaires connaissent des pics de location en périodes très spécifiques, comme les stations balnéaires (printemps-été) ou les villes étudiantes (été-automne).
5. Le cadre légal et fiscal : anticiper les dispositifs en vigueur
5.1. Défiscalisation et aides gouvernementales
De nombreux dispositifs existent pour encourager l’investissement immobilier. Ils ont cependant des dates de validité et des conditions précises.
La loi Pinel
S’adresse principalement à l’achat d’un logement neuf, sous réserve de plafonds de ressources des locataires et de loyers limités. La réduction d’impôt est étalée sur 6, 9 ou 12 ans. Ce dispositif prend fin dans sa version actuelle en 2024 et fait place à une variante dite “Pinel+”, plus exigeante sur la performance énergétique.
Le dispositif Denormandie
Il vise la rénovation de logements anciens situés en zone spécifique. Là aussi, les avantages fiscaux sont similaires à ceux du Pinel, avec une échéance fixée fin 2027.
Statut LMNP (loueur meublé non professionnel)
Idéal pour une location meublée. Le propriétaire déduit, entre autres, ses charges, et peut pratiquer des amortissements sur le mobilier et le bien, diminuant ainsi l’imposition sur ses recettes locatives.
Certaines villes ont instauré l’encadrement des loyers, ce qui peut impacter le montant maximal exigible. D’autres imposent des règles plus strictes pour la location courte durée (Airbnb).
5.2. Les réformes du DPE et la chasse aux passoires thermiques
La réforme progressive du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un autre élément déterminant. Les logements étiquetés F ou G sont peu à peu exclus du marché locatif, à moins que le propriétaire ne s’engage dans des travaux de rénovation énergétique.
Cette contrainte peut devenir une opportunité : acheter un bien à rénover à prix réduit, réaliser les travaux, puis louer à un loyer plus élevé ou bénéficier d’une plus-value en cas de revente. Les aides comme MaPrimeRénov’ peuvent alléger la facture pour les travaux d’isolation ou de changement de chauffage.
6. Stratégies variées selon le moment et l’objectif
6.1. Résidence principale ou secondaire : viser la stabilité
Pour la résidence principale, nombreux sont ceux qui privilégient une période de taux faibles ou une saison où le marché est plus fourni. Toutefois, un achat “coup de cœur” se produit parfois hors de toute prévision saisonnière. La priorité est alors la maîtrise du financement et la certitude de garder le bien suffisamment longtemps pour amortir les frais de notaire.
Pour la résidence secondaire, certains acquéreurs profitent de périodes hivernales pour dénicher un bien en zone touristique à un prix plus bas. Ils louent ensuite en saison haute afin de compenser une partie des frais (crédit, charges).
6.2. Investissement locatif : comment optimiser la rentabilité ?
Location meublée et saisonnière
Ciblée sur les étudiants ou les touristes, la location meublée offre un rendement potentiel plus élevé. Il faut cependant accepter une plus forte rotation des occupants (turnover), avec éventuellement des périodes creuses.
Colocation
Cette formule consiste à louer un logement suffisamment grand à plusieurs locataires. Le cumul de plusieurs loyers peut aboutir à une rentabilité intéressante, notamment si le prix d’achat initial était modéré par rapport au marché local.
Avant de se lancer, étudier la demande locative dans le quartier, l’accès aux transports et la proximité d’universités ou de zones d’emploi. Une mauvaise localisation expose à la vacance prolongée ou à des loyers impayés.
6.3. Les SCPI et OPCI : placements indirects
Pour ceux qui souhaitent éviter la gestion directe d’un bien immobilier, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ou les OPCI (combinant immobilier et produits financiers) constituent une alternative.
Avantages
• Mutualisation des risques sur un grand nombre de biens
• Gestion assurée par des professionnels
• Possibilité d’acquérir des parts avec un ticket d’entrée plus faible qu’un bien entier
Inconvénients
• Frais d’entrée et de gestion parfois élevés
• Moindre contrôle sur les décisions de gestion
• Rendement variant selon l’évolution du marché et la performance de la société
Le “meilleur moment” pour souscrire des parts de SCPI se juge davantage sur les perspectives de distribution de dividendes et sur les frais que sur la saisonnalité.
FAQ
- 1. Les taux de crédit sont montés à 3 %. Est-ce trop tard pour acheter ?
Non. Même si les taux ont augmenté, la demande reste soutenue, et certaines zones affichent des baisses de prix. Sur le long terme, l’inflation peut réduire l’impact réel d’un taux plus élevé. - 2. Qu’en est-il du meilleur âge pour investir dans la pierre ?
Chaque profil est différent. Investir jeune facilite l’accès à un crédit de longue durée, tandis qu’investir après 45 ou 50 ans reste possible si la solvabilité est suffisante et que la stratégie d’emprunt est cohérente. - 3. Faut-il absolument attendre l’hiver pour négocier le prix ?
L’hiver et l’automne peuvent effectivement offrir une meilleure marge de négociation, car la concurrence entre acheteurs est moindre. Toutefois, cette saison est aussi synonyme d’un choix plus restreint. Le meilleur moment dépend donc de votre priorité (prix ou diversité de l’offre). - 4. Les passoires thermiques sont-elles définitivement un mauvais plan ?
Pas nécessairement. Si le budget travaux est maîtrisé et que des aides à la rénovation (MaPrimeRénov’, etc.) sont disponibles, l’opération peut devenir intéressante. Le logement, une fois rénové, gagne en valeur et bénéficie d’un meilleur DPE, facilitant la location. - 5. Les variations de prix de l’immobilier local peuvent-elles annuler la rentabilité ?
Sur une courte période, une baisse de prix peut peser sur la rentabilité. Sur le long terme, de nombreux observateurs constatent une tendance haussière, surtout dans les zones à forte demande. D’où l’intérêt de bien choisir la ville et le quartier. - 6. Que penser de l’investissement locatif dans un marché en surchauffe ?
Les métropoles ayant connu de vives hausses peuvent amorcer une stabilisation ou un léger recul. Il est possible que la rentabilité brute soit faible. Certains investisseurs préfèrent alors miser sur des villes moyennes en plein essor, où les prix sont moins élevés et la tension locative reste positive. - 7. Les dispositifs fiscaux (Pinel, Denormandie) valent-ils encore le coup ?
Tant qu’ils sont en vigueur, ils peuvent se révéler utiles pour réduire l’impôt sur le revenu. Il est toutefois primordial de respecter les critères imposés (zonage, plafonds de loyers…) et de vérifier que le prix du bien reste cohérent avec le marché local. - 8. Quelles aides peuvent être mobilisées pour la rénovation ?
Des subventions ou des primes comme MaPrimeRénov’ permettent de financer en partie des travaux d’isolation ou de changement de chauffage. Certaines collectivités locales ajoutent aussi leurs propres aides. Renseignez-vous en mairie ou auprès d’un professionnel. - 9. L’inflation actuelle change-t-elle la donne ?
En cas d’inflation élevée, le remboursement d’un crédit immobilier peut devenir plus “léger” à long terme. Les loyers, indexés sur l’IRL, peuvent suivre partiellement l’augmentation du coût de la vie. En contrepartie, les taux nominaux d’emprunt sont plus hauts, ce qui peut limiter la capacité d’emprunt pour certains profils. - 10. Pourquoi comparer le printemps et l’été pour acheter un logement ?
Pendant la belle saison, l’offre de biens augmente, ce qui accroît les chances de trouver une maison ou un appartement correspondant à vos critères. Par contre, la concurrence est également plus vive, ce qui peut faire monter les prix ou aboutir à une vente rapide d’un bien convoité. - 11. Est-il plus rentable d’acheter un petit logement ou un grand appartement ?
Cela dépend du public visé (étudiants, familles, colocation). En général, les petits logements (studios, T1) ou la colocation offrent un rendement plus élevé, mais exigent une gestion locative plus active. Les grands appartements, eux, visent des locataires plus stables et peuvent offrir moins de rotation. - 12. Peut-on vraiment se passer de l’influence des saisons ?
Dans certaines villes où le marché est ultra-tendu, la saison influe moins. Les logements partent vite, toute l’année. En revanche, sur des marchés plus équilibrés, le creux hivernal ou l’effervescence printanière demeurent des réalités. Adapter sa stratégie à la saisonnalité peut alors faire la différence pour négocier le prix ou trouver davantage de biens.