Pourquoi investir dans un logement locatif neuf ?

Pas besoin de travaux de rénovation

L’immobilier neuf représente un gage de tranquillité. Grâce à des matériaux isolants et à une conception soucieuse de préserver l’environnement, le neuf offre une haute performance énergétique.

Investir dans la pierre est un placement sûr, d’autant plus lorsqu’il s’agit d’un logement locatif neuf. Il n’y a pas de travaux à prévoir, notamment en termes de rénovation énergétique. Cela permet de revendre plus facilement en réalisant une plus-value.

A contrario, l’immobilier ancien nécessite généralement des travaux de rénovation pour rafraîchir le logement ou pour améliorer ses performances énergétiques. Un bien ancien comporte parfois des défauts qui ne constituent pas de vices cachés. Ils nécessitent des travaux qui restent à la charge de l’investisseur.

Éviter la dépréciation de son bien immobilier

Depuis la loi Climat et Résilience, le DPE est obligatoire pour vendre un logement. Ce diagnostic de performance énergétique classe les biens immobiliers selon leur consommation d’énergie, en tenant compte du mode de chauffage, de la qualité de l’isolation, etc. Les logements classés A sont les moins énergivores, tandis que les biens classés G s’avèrent des passoires thermiques. À partir de 2025, les logements classés G par le DPE sont interdits à la mise en location. Il est prévu que les logements classés F le soient à leur tour en 2028, et les logements classés E en 2034.

En outre, le niveau de performance énergétique impacte directement la valeur d’un logement. Le prix des biens classés F est moins élevé que ceux classés A, par exemple. Et pour les logements étiquetés G, la décote est encore plus importante. Investir dans un logement locatif neuf représente une garantie. Vous êtes sûr de ne voir la valeur de votre bien immobilier se déprécier au fil des années.

Investir dans un logement locatif à crédit

Il est possible d’investir dans l’immobilier à crédit lorsque le loyer couvre la totalité ou une partie des mensualités de remboursement du prêt. Dès que le crédit est entièrement remboursé, vous disposez d’un patrimoine immobilier qui ne vous a pas nécessité un grand effort d’épargne.

Emprunter une partie ou la totalité du prix du bien permet d’effectuer une acquisition plus importante. Il s’agit de l’effet de levier du crédit. Lorsque le remboursement du crédit immobilier est achevé, l’investisseur perçoit des loyers bruts, sur lesquels il peut bénéficier d’un abattement de 30 % ou de 50 % pour les loueurs en meublé non professionnel avec le régime BIC.

Les dispositifs de défiscalisation sur l’immobilier neuf

Il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation qui permettent de bénéficier d’une déduction fiscale. Parmi eux, le plus connu reste le dispositif Pinel avec une déduction fiscale de 9 %, 12 % ou 14 % (en 2024) pour une durée de mise en location minimum de six, neuf ou douze ans. La loi Pinel concerne seulement les logements loués nus et pour en profiter, il faut respecter certaines conditions (zone géographique, ressources du locataire, loyer plafonné).

De son côté, le loueur en meublé non professionnel peut bénéficier d’un abattement de 50 % sur les revenus locatifs tirés de la location meublée (régime micro-BIC) ou déduire les charges pour leur montant réel (régime réel). Ce type d’investissement permet aussi de récupérer la TVA de 20 % sur le prix d’acquisition du logement meublé.

Par ailleurs, acheter dans l’immobilier neuf permet de bénéficier de frais de notaire réduits : de 2 à 3 % du prix du logement neuf, contre 7 à 8 % dans l’ancien. Renseignez-vous également auprès des collectivités locales. Certaines accordent une exonération sur une partie de la taxe foncière les deux premières années afin d’encourager la construction de logements neufs.

Des garanties qui protègent l’investisseur dans l’immobilier neuf

En plus d’ouvrir à des aides, un investissement locatif dans le neuf permet d’être protégé, y compris après la remise des clés. Ainsi, la garantie de parfait achèvement couvre le propriétaire pendant un an contre les défauts et vices cachés découverts dans le logement. Le promoteur a l’obligation de réaliser les travaux de réparation, peu importe l’origine et l’ampleur des imperfections.

De son côté, la garantie biennale couvre les équipements du logement pendant deux ans. La garantie décennale est valable pendant dix ans. Elle oblige le constructeur à réparer tous les défauts et dommages qui compromettent la solidité du bien et le rendent impropre à son occupation.

Souscrite avant le début des travaux par le promoteur, la garantie dommages-ouvrages prend fin en même temps que la garantie décennale. Elle entre en jeu lorsque cette dernière fait défaut, ce qui permet de procéder rapidement aux remboursements ou à l’exécution des travaux de réparation. Il n’est pas nécessaire d’attendre une décision de justice sur la responsabilité du promoteur.

Conseils pour choisir entre le neuf et l’ancien

Malgré tous les avantages d’un achat locatif dans le neuf, vous hésitez encore entre le neuf et l’ancien ? Voici quelques conseils pour bien choisir entre les deux options.

Pour faire le bon choix, évaluez votre budget en comparant les coûts en totalité d’un achat immobilier dans le neuf et d’un projet d’investissement dans l’ancien sur plusieurs années. Optez pour les régions qui retiennent votre attention. Prenez en compte la défiscalisation, les frais de notaire réduits, le prix d’achat, les travaux à prévoir, les vacances locatives…

Mieux vaut visiter vous-même le bien sur place afin d’avoir une idée précise du logement et de son environnement immédiat. Les investisseurs aguerris agissent comme s’ils envisageaient de s’installer et d’acquérir leur résidence principale. Ils prennent en compte les commerces, les transports, l’ambiance de jour et de nuit, les futurs projets de la commune ou de la région, etc. Il est préférable de ne pas investir dans un bien immobilier dans lequel vous n’aimeriez pas vivre.

Considérez des facteurs comme la qualité de construction, les coûts de rénovation, l'efficacité énergétique, l'emplacement, les avantages fiscaux, etc. Si vous souhaitez vous lancer dans un projet dans l’ancien, faites inspecter le bien immobilier afin de procéder à la détection d’éventuels problèmes structurels ou de rénovation nécessaires.