L’investissement dans un bien à usage professionnel suscite de nombreuses questions fiscales. Entre la TVA, la taxe foncière et la contribution économique territoriale, les obligations peuvent sembler complexes à première vue. Le sujet est essentiel pour les propriétaires et les entreprises, car il détermine la rentabilité et la bonne gestion du patrimoine. Les différents régimes d’imposition et les subtilités liées à l’activité exercée méritent donc une attention toute particulière.
Les taxes et impôts à prévoir en immobilier d’entreprise
1. L’importance de la fiscalité en immobilier d’entreprise
L’immobilier d’entreprise inclut les bureaux, les locaux commerciaux, les entrepôts, les plateformes logistiques et bien d’autres types de biens destinés à une activité professionnelle. Au-delà des considérations liées à la gestion locative,
la fiscalité est un paramètre incontournable. Elle permet de déterminer le rendement net de l’investissement et peut conditionner la stratégie d’acquisition ou de location.
les charges fiscales varient selon la nature du bien, sa localisation, le statut juridique du propriétaire (personne physique ou morale) et le régime d’imposition appliqué. Par ailleurs, certaines taxes peuvent être récupérables auprès du locataire (par exemple la taxe foncière, dans certains cas). D’autres charges fiscales incombent au propriétaire et ne peuvent pas être répercutées.
L’immobilier d’entreprise nécessite souvent un suivi régulier des nouvelles réglementations. En effet, les lois fiscales évoluent fréquemment, ce qui peut modifier l’équilibre financier d’un projet. Il est donc conseillé de s’informer régulièrement pour éviter les mauvaises surprises.
2. La TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) en immobilier d’entreprise
La TVA est l’un des leviers majeurs en immobilier professionnel, car elle peut s’appliquer au moment de l’acquisition ou de la location d’un bien, selon des règles bien spécifiques. Ce mécanisme a un impact direct sur la trésorerie du propriétaire (s’il est assujetti ou qu’il opte pour la TVA) et celle du locataire (qui, selon son propre régime de TVA, pourra ou non la récupérer).
2.1. Quand la TVA est-elle due ?
Dans le cadre d’un local professionnel, la TVA s’applique en principe si le bien est considéré comme « équipé »
(mobilier, matériel indispensable à l’activité) ou s’il y a option pour la taxation. En cas de local « nu », la location est normalement exonérée, mais le propriétaire peut demander à être assujetti. Cette démarche se fait par une déclaration expresse auprès de l’administration fiscale, souvent dans un certain délai après la mise en location.
la TVA s’élève au taux normal de 20 %. Le propriétaire qui y est soumis peut récupérer la taxe payée sur ses dépenses liées au local (travaux, acquisitions, charges). En contrepartie, il doit respecter les obligations de déclaration et de comptabilité associées. Le locataire, s’il est assujetti à la TVA, peut également récupérer la taxe facturée sur le loyer et sur le pas-de-porte, si ce dernier constitue une prestation taxable.
2.2. Le rôle du régime de la franchise en base
Certains bailleurs relèvent de la franchise en base de TVA lorsque leur chiffre d’affaires ne dépasse pas les seuils fixés par la réglementation. Dans ce cas, il n’y a pas de facturation de TVA, et aucune déclaration de la taxe n’est requise. Cependant, cette situation empêche également la récupération de la TVA sur les dépenses réalisées pour le bien.
Il convient donc de mesurer les avantages et les inconvénients de chaque régime avant de prendre une décision d’option ou non à la TVA. La fréquence des travaux et la nature des locataires (assujettis ou non à la TVA) sont des critères déterminants dans ce choix.
3. La taxe foncière
La taxe foncière est un impôt local dû par le propriétaire d’un bien, qu’il s’agisse d’une personne physique ou d’une société. Son montant varie d’une commune à l’autre et dépend de la « valeur locative cadastrale » du bien, déterminée par l’administration fiscale. Cette valeur est ensuite multipliée par un taux fixé localement.
En immobilier d’entreprise, la taxe foncière peut représenter une charge significative, particulièrement pour les biens de grande superficie ou situés dans des zones où le taux communal est élevé.
il est souvent possible de répercuter la taxe foncière sur le locataire, à condition de l’avoir précisé dans le bail. Cette démarche est fréquente dans les baux commerciaux, où les parties conviennent que le locataire supportera tout ou partie des impôts locaux. Il est toutefois préférable de vérifier la rédaction des clauses avant toute facturation.
4. La contribution économique territoriale (CET)
La contribution économique territoriale (CET) remplace depuis 2010 l’ancienne taxe professionnelle. Elle se compose de la cotisation foncière des entreprises (CFE) et de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). Elle concerne les entreprises et non directement le propriétaire, sauf s’il exploite lui-même le bien à travers sa propre société.
- CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) :
elle est due par toute entreprise ou activité professionnelle disposant de locaux, de matériel ou de personnel. Son montant dépend principalement de la valeur locative des biens utilisés par l’entreprise et du taux communal. - CVAE (Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises) :
elle ne concerne que les entreprises dont le chiffre d’affaires dépasse un certain seuil. Le taux est modulé selon la taille de la structure. Les très petites entreprises sont généralement exonérées.
le bailleur qui crée une société de gestion ou un véhicule patrimonial pour exploiter ses locaux doit vérifier s’il est soumis à la CET. Une discussion avec un expert-comptable permet de clarifier cette question et d’éviter les mauvaises surprises lors des appels de cotisation.
5. Les droits d’enregistrement
Les droits d’enregistrement (appelés également droits de mutation) sont à acquitter lors de l’achat d’un bien immobilier professionnel. Le taux peut varier en fonction du type de bien, de la localisation et de la forme de la transaction (acquisition directe, apport en société, etc.). Pour un immeuble classique, le taux global tourne souvent autour de 5 à 6 % du prix d’acquisition.
Dans le cadre d’une cession de parts sociales (SCI, SARL de famille, etc.), la fiscalité peut être différente : les droits sont alors calculés sur la valeur des parts transmises et non sur la valeur du bien sous-jacent. Cela peut constituer une optimisation dans certains cas, d’où la nécessité de bien comparer les différentes stratégies d’acquisition.
la signature de l’acte d’achat chez le notaire inclut le règlement des droits d’enregistrement. Il convient de provisionner ce montant pour éviter un manque de trésorerie. Certains investisseurs choisissent de constituer une SCI ou une SAS pour structurer leur patrimoine et bénéficier de régimes plus adaptés à leurs objectifs.
6. L’impôt sur les sociétés ou l’impôt sur le revenu
Le choix du régime d’imposition (impôt sur les sociétés – IS, ou impôt sur le revenu – IR) dépend de la forme juridique de la société propriétaire et de la nature des associés. L’immobilier d’entreprise est souvent logé dans une structure comme une SCI ou une SAS, ce qui permet d’opter pour l’un ou l’autre régime.
Impôt sur les sociétés (IS) :
la société est imposée sur son bénéfice à un taux variable selon le niveau de résultat. Les dividendes éventuels versés aux associés subissent ensuite une imposition supplémentaire (flat tax ou barème progressif, selon l’option choisie). En contrepartie, l’IS permet de pratiquer des amortissements sur le bâti et d’intégrer certaines charges déductibles.
Impôt sur le revenu (IR) :
lorsque l’immobilier est détenu directement (par une personne physique) ou via une SCI soumise à l’IR, les loyers et charges se retrouvent dans la catégorie des revenus fonciers (ou Bénéfices industriels et commerciaux, selon le type d’activité). Le taux d’imposition dépend alors du barème progressif de l’IR et des prélèvements sociaux.
certaines sociétés civiles peuvent opter pour l’IS afin de bénéficier de l’amortissement du bien sur plusieurs années. Cela réduit le bénéfice imposable, mais rend la sortie du capital potentiellement plus coûteuse (plus-value sur les parts de société, soumise à l’IS). Un arbitrage est donc nécessaire pour décider du meilleur régime à adopter.
7. Les charges locatives et leurs implications fiscales
Dans le cadre d’une location de locaux à usage professionnel, les charges locatives (assurances, entretien, maintenance, etc.) peuvent être réparties entre le bailleur et le locataire selon les termes du bail. En général, dans un bail commercial, une grande partie de ces charges peuvent être répercutées au preneur, y compris la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, sous réserve d’une rédaction précise.
la répartition des charges locatives n’est pas un choix arbitraire : elle doit être conforme aux règles en vigueur et aux clauses du contrat de bail. Les juges peuvent requalifier un contrat si l’ensemble des charges transférées au locataire paraît abusif. Il est donc recommandé de clarifier ces points et de se conformer aux usages locaux pour éviter les litiges.
Sur le plan fiscal, ces charges sont généralement neutres pour le bailleur si elles sont payées directement par le locataire. En revanche, si le bailleur les règle et se les fait rembourser, il convient d’établir des factures ou des appels de fonds distincts, afin de justifier les écritures comptables et la récupération éventuelle de la TVA, si l’activité est soumise à cette taxe.
8. Stratégies pour optimiser la fiscalité
Certaines stratégies d’optimisation peuvent être mises en place pour réduire la charge fiscale liée à l’immobilier d’entreprise. Elles nécessitent toutefois un accompagnement professionnel (avocat fiscaliste, expert-comptable) et une bonne compréhension des textes légaux. Parmi les pistes possibles :
- Choix du régime TVA :
opter pour l’assujettissement à la TVA sur un local nu afin de récupérer la TVA sur les travaux ou de laisser le locataire déduire la taxe, si celui-ci y est éligible. - Choix du régime d’imposition (IR ou IS) :
arbitrer entre la possibilité d’amortir le bien et la taxation ultérieure des plus-values. - Montage en société :
utiliser une SCI, SAS, SARL ou holding pour détenir des biens immobiliers, en tenant compte du régime fiscal souhaité et des objectifs patrimoniaux. - Prise en compte de la situation familiale :
anticiper la transmission du patrimoine via la donation ou la cession de parts, afin d’optimiser les droits de mutation.
Il est vivement conseillé de préparer un business plan incluant l’ensemble de ces éléments avant de se lancer dans l’acquisition ou la mise en location de biens professionnels. La rentabilité brute peut sembler attractive, mais une évaluation précise de la rentabilité nette – une fois toutes les taxes et impôts inclus – est indispensable pour juger de la pertinence de l’investissement.
FAQ : Les questions fréquentes sur la fiscalité en immobilier d’entreprise
- Question : Peut-on récupérer la TVA sur l’achat d’un local commercial ?
Réponse : Oui, si l’achat est soumis à la TVA et que l’acquéreur est lui-même assujetti à cette taxe. Un investisseur qui opte pour la TVA pourra récupérer la taxe grevant l’acquisition, sous réserve de remplir les obligations déclaratives et de conserver le bien dans son patrimoine locatif pendant la durée requise par la loi. - Question : Les droits d’enregistrement sont-ils identiques pour tous les locaux professionnels ?
Réponse : Non. Le taux global varie selon le type de bien, sa localisation et la forme juridique utilisée (acquisition directe, achat de parts, etc.). Il est conseillé de vérifier la fiscalité applicable auprès d’un notaire ou d’un expert spécialisé pour éviter les mauvaises estimations. - Question : La taxe foncière est-elle toujours répercutable sur le locataire ?
Réponse : Pas systématiquement. La possibilité de refacturer la taxe foncière dépend des clauses du bail commercial et des usages locaux. Il est préférable de clarifier ce point dès la rédaction du contrat pour éviter tout litige ultérieur. - Question : Faut-il privilégier l’IS ou l’IR pour une SCI détenant des locaux professionnels ?
Réponse : Cela dépend des objectifs patrimoniaux, du niveau d’endettement et de l’horizon de détention. L’IS peut permettre d’amortir l’immeuble et de payer moins d’impôt sur les bénéfices, mais la plus-value à la revente peut s’avérer plus élevée. L’IR évite la double imposition sur les dividendes, mais empêche l’amortissement du bien. - Question : Qu’est-ce que la CET et à qui s’applique-t-elle ?
Réponse : La contribution économique territoriale (CET) regroupe la CFE et la CVAE. Elle vise les entreprises et professions libérales disposant de locaux et de moyens d’exploitation. Un bailleur qui exploite lui-même ses biens via une société pourrait y être soumis. Les modalités de calcul dépendent principalement de la valeur locative et du chiffre d’affaires.