Un logement neuf classé A peut être invivable deux mois par an : ce que la garantie décennale oblige vraiment le promoteur à couvrir

Trente-cinq degrés sous les combles d'un immeuble classé A, alors que le radiateur n'a pas tourné depuis avril. Ce paradoxe, des milliers de propriétaires de logements neufs le vivent chaque été, et la question qui les taraude est toujours la même : le promoteur peut-il être tenu responsable d'un appartement devenu invivable deux mois par an, alors même que le diagnostic de performance énergétique affichait la meilleure note possible ?

La réponse tient en une phrase que peu de juristes aiment entendre : cela dépend, presque au cas par cas, de la gravité du désordre et de la façon dont il est démontré. Le droit français distingue la simple gêne thermique, malheureusement fréquente, d'un véritable vice de construction ouvrant droit à réparation. Entre les deux, la frontière est plus fine qu'on ne l'imagine.

Un logement A qui devient un four : le vrai chiffre derrière le problème

Le phénomène n'a rien d'anecdotique. Une étude IGNES réalisée avec Pouget Consultants, publiée en juin 2026, s'est penchée sur près de 9 millions de diagnostics issus de la base de l'ADEME. Verdict : près d'un logement sur deux présente un confort d'été insuffisant. Franchement, c'est le genre de statistique qui devrait figurer en gros sur chaque plaquette commerciale de programme neuf, tant elle contredit l'image d'Épinal du logement A comme cocon parfait en toute saison.

L'explication tient à la physique du bâtiment plus qu'à une malfaçon isolée. Dès que la chaleur s'installe, une partie des logements classés A ou B au DPE se transforme en véritable boîte chaude, l'écologie de bureau ayant découvert une loi physique assez simple : quand on enferme bien un logement, on enferme aussi la chaleur. Depuis 2022, la réglementation environnementale RE2020 a bien intégré cette dimension via un nouvel indicateur, le DH (degrés-heures), qui évalue le confort d'été des bâtiments neufs : un logement est conforme si son DH reste sous 1250, et il est considéré confortable sous 350 DH. Concrètement, si la température intérieure d'un logement atteint 29°C pendant une heure alors que le seuil de confort est de 26°C, cela génère 3 degrés-heures d'inconfort. Un logement peut donc être parfaitement conforme sur le papier tout en frôlant, l'été, la limite de l'inconfortable. Détail qui a son importance : ces simulations s'appuient sur la canicule de 2003, qui a causé près de 15 000 décès en France, alors que les étés suivants n'ont rien arrangé, celui de 2022 ayant été le deuxième plus chaud jamais mesuré dans le pays. le référentiel de calcul date d'un climat déjà dépassé par la réalité.

Ce que la garantie décennale couvre vraiment

Ici, l'idée reçue mérite d'être bousculée. Beaucoup pensent que la garantie décennale ne concerne que les fissures et les toitures qui s'effondrent. Cette assurance, obligatoire pour tous les promoteurs immobiliers, impose de réparer les dommages qui remettent en cause la solidité de l'ouvrage ou rendent la construction impropre à sa destination. Or, depuis une décennie, la jurisprudence a clairement rangé les désordres thermiques dans cette seconde catégorie. Depuis 2013, la Cour de cassation a ouvert le champ de la garantie décennale aux désordres engendrés par les défauts d'isolation thermique.

Le problème, et il est de taille, c'est que les juges exigent un niveau de preuve élevé. Un simple inconfort ne suffit jamais. La Cour de cassation précise que le maître d'ouvrage ne doit pas se contenter d'évoquer un inconfort thermique et une surconsommation, il doit démontrer la gravité, le « coût exorbitant » ; un défaut d'isolation invoqué ne constitue pas en lui-même un désordre de nature décennale. Un arrêt plus ancien de la Cour de cassation avait déjà tranché dans ce sens en matière de chauffage insuffisant, rappelant que les juges du fond avaient eu tort de rejeter une demande au motif que les désordres thermiques étaient seulement susceptibles d'entraîner une augmentation de la consommation d'énergie et un certain inconfort ; la Cour de cassation a censuré cette décision, reprochant de ne pas avoir recherché si les défauts d'isolation ne rendaient pas la maison impropre à sa destination. Le principe vaut aussi bien pour un froid excessif que pour une surchauffe : c'est le même raisonnement juridique, inversé.

La jurisprudence sait aussi débouter les plaignants quand la cause du problème n'est pas structurelle. Dans une affaire jugée par la cour d'appel puis examinée en cassation, des copropriétaires s'étaient plaints de températures excessives, mais l'expert judiciaire avait identifié la cause réelle : l'expert judiciaire constate bien des surchauffes, mais liées à des défauts de réglages (collectifs et individuels) de l'installation. Résultat, les juges ont rejeté la garantie décennale, estimant qu'il n'était pas établi que cette anomalie du chauffage porte atteinte à la solidité de l'ouvrage ou le rend impropre à sa destination. Un simple réglage mal fait, même s'il gâche l'été des occupants, ne relève donc pas automatiquement de l'assurance du promoteur : c'est là toute la contre-intuition du sujet.

DPE contesté, autres garanties : les recours concrets du propriétaire

Avant même de parler de décennale, deux autres garanties peuvent jouer plus rapidement. La garantie de parfait achèvement couvre les désordres relevés dans le procès-verbal de réception des travaux ou qui apparaissent dans l'année suivant, le constructeur devant prendre en charge les réparations, ce qui inclut souvent des ajustements de VMC ou de protections solaires mal posées. La garantie biennale, elle, court durant 2 ans après la réception des travaux et couvre les dommages sur les équipements dissociables et démontables du logement, comme un climatiseur ou une VMC défaillante.

Reste la question du DPE lui-même. Peut-on le contester s'il s'avère trompeur sur le confort réel ? Oui, mais dans un cadre précis : un DPE peut être contesté dans un délai de 2 ans après sa réalisation, la procédure requérant des preuves techniques, une lettre recommandée formalisée et, souvent, un contre-diagnostic. Contester le DPE ne réglera pas la surchauffe en soi, mais cela peut établir la preuve technique qui manquait pour appuyer, ensuite, une action au titre de la décennale ou du parfait achèvement.

Dans les faits, les avocats spécialisés recommandent une méthode précise avant toute action : l'expertise privée ou judiciaire reste l'élément le plus probant, car elle relie la chaleur à une cause technique et l'impute au bâti. Sans ce constat d'expert, aucune juridiction ne s'aventurera à condamner un promoteur pour deux mois d'inconfort estival, aussi réels soient-ils. Un détail que peu d'acquéreurs anticipent au moment de signer leur VEFA, alors qu'il conditionne tout le reste.

Sources : anil.org | vieiraglobalexpertise.com