« J’ai emprunté 195 000 € à 53 ans sans questionnaire de santé » : personne ne m’avait dit que la date de fin de mon prêt annulait tout

195 000 €. Un montant qui, sur le papier, coche presque toutes les cases de la loi Lemoine. Mais cette histoire, racontée par un emprunteur de 53 ans qui pensait avoir décroché le jackpot administratif, illustre parfaitement le piège que beaucoup découvrent trop tard : la date de fin de prêt peut, à elle seule, annuler tout le bénéfice de la réforme.

Le mécanisme paraît simple. Depuis le 28 février 2022, la loi Lemoine supprime le questionnaire de santé pour les assurances emprunteur à condition que le montant du prêt soit inférieur ou égal à 200 000 € par assuré et que le remboursement total soit prévu avant les 60 ans de l'emprunteur. Deux conditions, apparemment faciles à remplir quand on emprunte 195 000 €. Le problème, c'est que la seconde condition ne dépend pas du montant emprunté, mais de l'âge que l'on aura le jour de la dernière échéance.

Deux conditions, mais une seule suffit à tout faire basculer

Un emprunteur de 53 ans qui souscrit un prêt sur 20 ans terminera de rembourser à 73 ans. Largement au-delà du seuil fatidique. Et c'est précisément là que le bât blesse : les seules exclusions régies par la loi Lemoine sont dans le cadre d'un crédit intégralement remboursé avant l'âge de 60 ans, et dans le cadre d'un crédit dont la part assurée par personne n'excède pas les 200 000 euros. Ces deux critères se cumulent, ils ne se compensent pas. Respecter l'un sans l'autre ne sert à rien.

Concrètement, le questionnaire de santé reste obligatoire pour les prêts immobiliers dont le montant dépasse 200 000 euros par assuré, et il est aussi exigé lorsque la fin du remboursement intervient après 60 ans, ces deux conditions étant cumulatives. un montant inférieur à 200 000 € ne protège de rien si la durée du crédit fait dépasser l'âge fatidique. C'est exactement le cas de figure qui a piégé notre emprunteur : un dossier en apparence irréprochable côté montant, mais qui bascule mécaniquement dans le régime classique à cause d'une simple durée de remboursement mal calibrée.

Franchement, c'est le genre de détail que peu de conseillers bancaires prennent le temps d'expliquer clairement au moment de la souscription. On vous parle du plafond de 200 000 €, on insiste sur la simplification promise par la réforme, mais la mécanique de l'âge de fin de prêt reste souvent dans l'angle mort. Résultat : des emprunteurs de 50 ans passés qui pensent avoir échappé au questionnaire médical, et qui se retrouvent face à des pages de questions sur leurs antécédents, leur traitement en cours, leur tabagisme.

Ce que le retour au questionnaire médical change vraiment

Une fois hors du cadre Lemoine, l'assureur reprend la main entière sur l'évaluation du risque. L'assureur évalue alors le risque de santé pour fixer les conditions du contrat d'assurance de prêt. Deux issues possibles, et aucune n'est anodine : la surprime, qui vient gonfler le coût total du crédit parfois de plusieurs milliers d'euros sur la durée, ou l'exclusion pure et simple de certaines garanties liées à une pathologie déclarée.

Passé un certain âge, les assureurs deviennent structurellement plus prudents. Plus l'âge est avancé, plus le risque estimé par l'assureur est élevé, ce qui entraîne une augmentation du taux, et l'état de santé, avec les antécédents médicaux et les pathologies chroniques, peut conduire à une majoration du tarif, voire à des exclusions de garantie. Les chiffres donnent le vertige : pour une assurance emprunteur senior avant 70 ans, les taux tournent en général autour de 0,9 % en contrat groupe, contre 0,6 % avec une délégation, et après 70 ans, ils peuvent monter jusqu'à 2 %. Sur un crédit de 195 000 €, l'écart entre ces taux représente des dizaines de milliers d'euros sur toute la durée du prêt. Une évidence, souvent découverte trop tard.

Pour les profils présentant un risque de santé avéré, la convention AERAS reste le filet de sécurité. Mise en place pour faciliter l'accès à l'assurance de prêt pour les personnes sujettes à un risque de santé supérieur à la moyenne, elle permet de bénéficier d'une assurance adaptée, mais avec une surprime ou une exclusion de garanties. Une porte de sortie, donc, mais pas une solution miracle : elle organise l'accès au crédit, pas la gratuité du risque.

Réduire l'exposition : la durée compte autant que le montant

La bonne nouvelle, c'est qu'il existe des marges de manœuvre concrètes. La première, la plus évidente, consiste à raccourcir la durée du prêt dès la simulation initiale pour faire tomber la date de fin avant le 60e anniversaire. Un ajustement de quelques années suffit parfois à basculer d'un régime à l'autre, avec un impact direct sur le montant des mensualités qu'il faut bien sûr anticiper.

La seconde piste, souvent négligée par les emprunteurs seniors, c'est la délégation d'assurance. Elle permet à l'assuré de souscrire une couverture personnalisée, alors que les assurances groupe des banques sont peu ajustables, ce qui peut désavantager les emprunteurs âgés ou présentant un profil à risques ; la délégation permet de trouver des assureurs qui acceptent de couvrir des profils que la banque refuserait. Comparer plusieurs contrats, plutôt que d'accepter passivement l'assurance groupe proposée par sa banque, peut faire une différence de plusieurs points de taux.

Reste un indicateur trop souvent ignoré au moment de signer : le TAEA. Ce taux annuel effectif d'assurance évalue le coût réel de l'assurance sur la durée du crédit, ce qui permet de comparer objectivement plusieurs offres. Un chiffre unique, qui condense tout ce que les brochures commerciales préfèrent diluer dans des pourcentages rassurants.

Un détail mérite d'être connu avant même de partir en quête d'un nouveau contrat : depuis la réforme, le droit à l'oubli est passé de 10 à 5 ans pour les anciens malades du cancer et de l'hépatite C. Pour un emprunteur de 53 ans ayant traversé une maladie il y a une dizaine d'années, cette seule disposition peut suffire à faire tomber une case du questionnaire médical, sans passer par la case surprime.

Sources : magnolia.fr | mon-assurance-pret-immobilier.com