« J’ai viré les 62 000 € de mon achat sur le RIB envoyé par mail par l’étude » : personne ne m’avait dit qui devait payer si l’argent disparaissait

Soixante-deux mille euros. Envolés en quelques secondes, entre l'ouverture d'un mail et la validation d'un virement bancaire depuis une application mobile. C'est le scénario cauchemardesque que vivent chaque année des centaines d'acquéreurs immobiliers en France, piégés par un RIB frauduleux glissé dans un e-mail qui ressemble, trait pour trait, à celui de leur notaire.

Le mécanisme est presque trop simple pour être vrai. Un pirate intercepte la correspondance électronique entre l'étude notariale et son client, puis renvoie un message identique, logo compris, en ne modifiant qu'un seul détail : l'IBAN. L'escroquerie aux faux ordres de virement (FOVI) vise à amener la victime à réaliser un virement de fonds non planifié, notamment en usurpant l'identité d'un fournisseur pour communiquer de nouvelles coordonnées bancaires. Résultat : l'argent part bien, mais vers le compte de l'escroc, souvent domicilié à l'étranger.

Une jurisprudence qui bouscule la responsabilité des notaires

Longtemps, la question a semblé insoluble juridiquement : qui doit assumer la perte quand personne n'a « techniquement » commis d'erreur de manipulation ? La Cour d'appel de Paris a apporté une réponse déterminante le 2 avril 2024. Dans cette affaire, la responsabilité du notaire a été retenue pour avoir versé le prix de vente sur un compte sans avoir vérifié l'identité des clients et l'authenticité du RIB, ce qui a facilité une fraude.

Cette décision s'inscrit dans une ligne jurisprudentielle plus large. Franchement, c'est le genre de tendance judiciaire qui devrait rassurer les acquéreurs, tant elle rappelle aux professionnels du droit leurs obligations de vigilance. Le notaire doit faire preuve de prudence lorsqu'il remet des fonds à un tiers, et la Cour d'appel de Bordeaux a rappelé que les notaires doivent respecter les recommandations professionnelles, notamment en ne transmettant jamais de RIB par courriel, pour éviter toute escroquerie.

Le détail est loin d'être anecdotique. La chambre des notaires avait alerté dès mars 2022 sur les risques liés à la transmission de RIB par courriel, preuve que la profession était informée des risques avant les faits pour bon nombre de dossiers ultérieurs. Quand une étude continue d'envoyer ses coordonnées bancaires par mail simple, elle s'expose désormais à voir sa responsabilité civile professionnelle engagée, même si elle n'est pas l'auteure directe du piratage.

Le partage des responsabilités reste rarement total

Une nuance s'impose, et elle change tout pour les victimes qui espèrent un remboursement intégral. Les tribunaux ne condamnent pas systématiquement le notaire à 100 %. Dans une affaire jugée par le tribunal judiciaire de Paris en mars 2026, le professionnel a été reconnu responsable, mais condamné à 48 000 € pour avoir transmis un RIB par simple e-mail sans sécurisation ni confirmation téléphonique, tandis que la société victime a été tenue pour responsable à hauteur de 30 % du préjudice car l'adresse e-mail frauduleuse comportait une anomalie visible.

C'est là que le bât blesse pour beaucoup de victimes : un partage de faute suppose d'examiner à la loupe l'e-mail reçu, la vigilance dont l'acquéreur a fait preuve, l'existence ou non d'un signalement préalable. Dans un autre dossier parisien, le préjudice initial de 96 400 euros n'a été que partiellement recouvré, seuls 28 000 euros environ ayant été retrouvés, portant le préjudice final à un peu plus de 68 000 euros malgré les démarches d'urgence engagées.

Les réflexes qui font toute la différence

Le problème, c'est que la plupart des acquéreurs découvrent ces règles bien trop tard, une fois le virement déjà parti. Trois gestes simples, presque évidents une fois qu'on les connaît, permettent pourtant d'éviter le pire.

• Ne jamais utiliser l'IBAN figurant dans un e-mail sans vérification téléphonique préalable, en appelant l'étude sur un numéro officiel et non celui mentionné dans le message reçu
• Lire l'IBAN à voix haute à son interlocuteur au téléphone plutôt que de le recopier visuellement, une erreur de lecture rapide pouvant masquer une substitution de chiffres
• Vérifier que l'IBAN commence bien par les lettres correspondant à la France, un détail que un notaire français utilise un IBAN commençant par FR et qui devrait alerter immédiatement en cas d'incohérence

En cas de doute une fois le virement effectué, chaque minute compte véritablement. Il faut contacter sa banque sans attendre pour tenter un blocage ou un rappel des fonds, puis signaler les faits sur la plateforme gouvernementale Thésée ou déposer plainte auprès des autorités compétentes. La banque destinataire, si elle est alertée à temps, peut geler les sommes avant tout retrait, ce qui explique pourquoi certaines victimes récupèrent une partie de leur mise quand d'autres perdent tout.

Une évolution du droit qui profite (enfin) aux acquéreurs

Le paysage juridique continue de se transformer, et pas seulement du côté des notaires. Depuis le 9 octobre 2025, le règlement européen n° 2024/886 du 13 mars 2024 impose aux banques de vérifier la concordance nom/IBAN pour les virements en euros dans la zone SEPA, ce qui devrait, à terme, réduire drastiquement ce type de fraude en ajoutant un filtre automatique avant même que l'argent ne quitte le compte de l'acheteur.

Reste une réalité moins réjouissante : cette obligation de vérification bancaire n'a rien d'universel à l'échelle mondiale, et les comptes frauduleux logés hors zone SEPA échappent encore largement à ce garde-fou. Autant dire que la vigilance manuelle, celle du bon vieux coup de fil à l'étude notariale avant de valider un virement à six chiffres, n'a pas fini de sauver des économies entières.

Sources : lebot-avocat.com | kohenavocats.com