Un héritage estimé 140 000 € et revendu 190 000 € : une bonne affaire en apparence. Mais le fisc s’est intéressé aux 50 000 € d’écart avec un taux de 36,2 %. Explications sur ce mécanisme fiscal peu connu des héritiers et les leviers pour s’en protéger.
J’avais déclaré la maison de ma mère 140 000 € chez le notaire : revendue 190 000 €, le fisc m’a réclamé 36,2 % de l’écart
Cinquante mille euros d'écart entre la valeur déclarée au notaire et le prix de vente réel : c'est exactement le montant sur lequel l'administration fiscale s'est positionnée, avec un taux global de 36,2 %. Une maison estimée 140 000 € lors de la succession, revendue quelques mois plus tard 190 000 €. Sur le papier, une bonne opération. Dans les faits, un redressement salé. Et une leçon que beaucoup d'héritiers découvrent trop tard : la valeur inscrite chez le notaire n'est jamais un chiffre anodin.
Le mécanisme surprend souvent ceux qui n'y sont pas préparés. Une succession, en soi, n'est pas une vente. Elle ne déclenche aucune plus-value immobilière au moment du décès. La succession constitue une mutation à titre gratuit et n'entraîne, en elle-même, aucune taxation au titre de la plus-value immobilière. Seuls les droits de succession sont dus, calculés sur la valeur vénale déclarée. Le piège se referme plus tard, au moment de la revente : cette même valeur devient le point de départ du calcul fiscal.
À retenir
- La valeur déclarée chez le notaire devient le point de départ du calcul de plus-value à la revente
- Une revente rapide après succession attire systématiquement l'attention du fisc
- Les abattements pour durée de détention ne s'appliquent que bien des années après l'héritage
Pourquoi le fisc s'intéresse tant à ce chiffre
Quand on hérite d'un bien, il n'y a pas de "prix d'achat" au sens classique. La plus-value est égale à l'écart constaté entre le prix de la vente immobilière et la valeur vénale déclarée dans l'acte notarié. Cette valeur, fixée au moment de la succession, sert de référence à double titre : elle détermine le montant des droits de succession à payer, puis elle devient le "prix d'acquisition" fictif pour tout calcul futur de plus-value.
Le problème, c'est que ce double usage crée une tension. Sous-évaluer le bien pour payer moins de droits de succession, c'est mécaniquement gonfler l'écart taxable au moment de la revente. Dans le cas qui nous occupe, les 50 000 € de différence entre 140 000 € et 190 000 € ont été traités comme une plus-value classique, sans distinction avec un achat immobilier ordinaire. Le risque est particulièrement élevé en cas de revente rapide. Plus le laps de temps entre la succession et la revente du bien est court, plus il est difficile de justifier vis-à-vis de l'administration fiscale l'augmentation soudaine de la valeur du bien. Une vente précipitée après le décès attire presque toujours l'œil du fisc.
36,2 % : le taux qui fait mal
Le chiffre communiqué correspond exactement au taux global en vigueur sur les plus-values immobilières. L'imposition de la plus-value combine l'impôt sur le revenu au taux de 19 % et les prélèvements sociaux de 17,2 %, soit un taux global de 36,2 %. Sur 50 000 € d'écart, sans aucun abattement, cela représente donc un peu plus de 18 000 € réclamés par l'administration. Une somme loin d'être symbolique pour un héritage qu'on imaginait "propre".
Ce qui aggrave la situation, c'est le point de départ retenu pour calculer les éventuels abattements pour durée de détention. Beaucoup d'héritiers pensent, à tort, que la durée pendant laquelle le défunt a possédé le bien compte. La loi accorde des abattements progressifs selon la durée de détention du bien. La période court à partir de la date du décès (et non de l'acquisition initiale par le défunt). le compteur repart strictement à zéro au moment où la succession s'ouvre, quel que soit le nombre d'années durant lesquelles les parents avaient été propriétaires. Un bien détenu par une mère pendant quarante ans ne procure absolument aucun abattement à l'enfant qui en hérite et le revend six mois plus tard.
Les abattements ne deviennent significatifs qu'au-delà de plusieurs années. Il existe des abattements pour durée de détention pour chacune de ces taxes. Ils s'appliquent dès 6 ans de conservation du bien. Et l'exonération totale, elle, se fait attendre. Vous pouvez être totalement exonéré du paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière d'un bien reçu en succession si vous le conservez plus de 22 ans et plus de 30 ans pour les prélèvements sociaux. Vingt-deux ans pour l'impôt sur le revenu, trente ans pour les prélèvements sociaux. Autant dire une éternité pour quelqu'un qui doit revendre rapidement, souvent pour des raisons pratiques (partage entre héritiers, besoin de liquidités, bien vétuste à ne pas entretenir).
Ce qui aurait pu limiter la note
Plusieurs leviers existent pourtant, souvent méconnus au moment de la déclaration initiale. D'abord, la valeur retenue à la succession peut être majorée de certains frais, ce qui réduit d'autant la plus-value future. Plusieurs frais sont déductibles : les droits de succession payés, les frais notariés, et les travaux de construction ou d'amélioration dûment justifiés. Ces montants viennent gonfler le "prix d'acquisition" fictif et donc réduire l'écart taxable au moment de la vente.
Ensuite, il existe une piste souvent oubliée : la déclaration rectificative. Si la valeur estimée chez le notaire se révèle trop basse par rapport au marché, mieux vaut la corriger avant la signature définitive plutôt que de subir le redressement après coup. En cas de revente du bien à un prix supérieur à celui de l'évaluation au moment de la succession, les héritiers doivent ainsi réaliser une déclaration de succession rectificative. Cette déclaration rectificative doit être effectuée avant la signature de la promesse de vente. Une démarche fastidieuse, certes, mais qui coûte généralement bien moins cher que le rattrapage fiscal.
Enfin, il existe un cas d'exonération totale, rarement exploité faute d'information : occuper le bien hérité comme résidence principale avant de le revendre. En faire votre résidence principale durant quelques années avant de le revendre : vous serez alors totalement exonéré d'impôt et de prélèvements sociaux, à condition d'y avoir résidé et de ne pas être propriétaire par ailleurs. Une contrainte de vie qui ne convient pas à tout le monde, mais qui reste, sur le papier, la seule échappatoire immédiate face à ce type d'écart.
Un dernier détail mérite d'être connu, car il joue en sens inverse : si la valeur avait été surestimée au moment de la succession et que le bien se revend finalement moins cher, la mécanique n'est pas figée. Si vous vendez un bien à un prix inférieur à la valeur indiquée dans votre déclaration de succession, vous pouvez demander à l'administration fiscale la restitution du trop-perçu sur les droits de succession initialement payés. Le système fonctionne donc dans les deux sens, à condition de connaître les démarches et surtout les délais pour les engager.
Sources : lexbase.fr | behype.net