« Mon frère occupe seul la maison de nos parents depuis 6 ans » : personne ne m’avait dit que je pouvais lui réclamer cinq années en arrière

Six ans. Le temps qu'un studio devienne un F3, qu'un empire se bâtisse ou s'effondre. Le temps, aussi, pendant lequel un frère a occupé seul la maison de ses parents décédés, sans jamais reverser un centime à sa sœur copropriétaire. Ce qu'elle ignorait, et que la loi prévoit noir sur blanc : elle peut lui réclamer une indemnité correspondant aux cinq dernières années d'occupation, pas une de plus, mais pas une de moins non plus.

Le mécanisme s'appelle l'indemnité d'occupation. Il repose sur un article du Code civil aussi sec qu'efficace, le 815-9, qui pose ce principe : l'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité. Traduction concrète : à partir du moment où plusieurs héritiers se retrouvent propriétaires ensemble d'un bien (une maison de famille, typiquement, après un décès), celui qui l'occupe seul doit une compensation aux autres. Ce n'est pas une option, ni un geste de bonne volonté. C'est une créance.

Une dette qui s'accumule dans l'ombre

Le calcul se fait généralement sur la valeur locative du bien, celle qu'il rapporterait s'il était loué sur le marché. Un juge, en cas de désaccord, tranchera en s'appuyant sur des estimations d'agences immobilières. Franchement, c'est le genre de détail que personne ne pense à documenter au moment où le frère s'installe, portes ouvertes, sans bail ni convention écrite entre héritiers.

Contre-intuitif, mais l'indemnité n'est pas versée directement à la sœur lésée. Elle est due à l'indivision elle-même, c'est-à-dire à la masse commune formée par tous les héritiers. L'indemnité d'occupation qui pèse sur l'indivisaire qui jouit privativement du bien indivis est due non à l'autre ou aux autres indivisaires, mais à l'indivision elle-même. Chaque indivisaire a un droit de créance sur cette indemnité, qui sera perçue lors du partage. la sœur ne réclame pas un chèque personnel au frère : elle fait valoir un droit qui sera soldé au moment du partage définitif de la succession, ou plus tôt si elle demande une répartition annuelle des bénéfices.

Un détail change tout, cependant. Un indivisaire n'est pas tenu de verser une indemnité d'occupation à l'indivision lorsqu'il occupe privativement un immeuble indivis dès lors qu'il le loue en vertu d'un bail verbal et ce, même si la valeur locative du bien est très supérieure au loyer versé, a tranché la Cour de cassation en 2020. Si le frère paye ne serait-ce qu'un loyer symbolique à l'indivision, même dérisoire par rapport au marché, l'indemnité classique ne s'applique plus de la même façon. Un point à vérifier avant toute réclamation.

Cinq ans, et pas un jour de plus

Voici la partie qui surprend le plus de familles. La sœur ne peut pas remonter aux six années d'occupation. Le compteur s'arrête net à cinq ans avant sa demande. L'action en paiement de l'indemnité d'occupation est prescrite par 5 ans, en vertu de l'article 815-10 alinéa 3 du Code civil. Cela signifie concrètement que même si un indivisaire occupe un bien indivis depuis plus de 5 ans, mais qu'aucun paiement ne lui a été demandé par les autres indivisaires, lorsque l'indemnité sera réclamée elle ne pourra l'être que pour les 5 dernières années et pas au delà.

Une année d'occupation gratuite, effacée par le silence. C'est le prix du temps qui passe sans réclamation formelle. Le point de départ de ce délai n'est pas anodin non plus : il court à compter du moment où l'héritier lésé a eu connaissance de l'occupation privative, ce qui, dans une fratrie, coïncide généralement avec le décès des parents. Mieux vaut donc agir vite une fois la situation identifiée, plutôt que de laisser filer une nouvelle année de prescription. Une mise en demeure amiable, puis, à défaut d'accord, une assignation devant le tribunal judiciaire suffisent à interrompre le délai et à figer les compteurs.

Et si le frère refuse de partir ou de payer ?

Là où beaucoup d'héritiers se sentent piégés, pensant devoir attendre le bon vouloir du frère occupant pour vendre ou partager, le droit dit exactement l'inverse. Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention. Un seul héritier suffit à déclencher la procédure de partage, même si tous les autres s'y opposent farouchement. L'article 815 du Code civil ne laisse aucune place à l'ambiguïté sur ce point.

Concrètement, la sœur peut saisir le tribunal judiciaire pour demander le partage de la succession. Si un partage à l'amiable est impossible (le bien ne se divise pas matériellement, ou personne ne veut racheter la part de l'autre), le juge peut ordonner la vente du bien aux enchères, une licitation, dont le produit sera réparti selon les quotes-parts de chacun. Le frère occupant n'a pas de droit de veto sur cette procédure. Il peut, en revanche, tenter de racheter la part de sa sœur pour rester dans les lieux, ce qui suppose souvent un crédit ou une négociation financière serrée.

Un dernier élément mérite d'être connu avant d'engager les démarches : les impenses. Si le frère a financé seul des travaux de toiture, une chaudière neuve ou une rénovation de la salle de bain pendant ces six années, ces dépenses viendront en déduction de l'indemnité qu'il doit, lors du calcul final effectué par le notaire ou le juge. L'indemnité d'occupation n'efface donc jamais totalement les comptes croisés d'une indivision familiale, elle les remet simplement sur la table, chiffres à l'appui.

Sources : journaldelagence.com | kohenavocats.fr