Une hausse de CSG de 1,4 point frappe les revenus de location meublée à partir de 2025, portant les prélèvements sociaux à 18,6 %. Les propriétaires bailleurs découvrent cette augmentation rétroactive sur leur avis d’imposition 2026, tandis que la location nue demeure protégée à 17,2 %. Un signal inquiétant pour le régime LMNP.
J’ai loué mon studio meublé toute l’année 2025 : ma CSG est montée à 10,6 % quand mon voisin en location nue est resté bloqué à 9,2 %
Le studio loué meublé toute l'année 2025. Les loyers encaissés, la déclaration déposée au printemps 2026, et sur l'avis d'imposition, une ligne qui pique : CSG à 10,6 %, pour un total de prélèvements sociaux à 18,6 %. Le voisin, lui, loue son deux-pièces vide. Sa facture sociale reste figée à 17,2 %. Même immeuble, même quartier, deux régimes fiscaux qui s'écartent désormais d'1,4 point de CSG. Ce n'est pas un bug de la DGFiP.
L'article 12 de la loi de financement de la Sécurité sociale (LFSS) prévoit une hausse de la CSG, qui passe de 9,2 % à 10,6 %, applicable dès l'imposition des revenus perçus en 2025. La loi s'appelle officiellement loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, promulguée à la toute fin de l'année dernière. : vous avez loué votre meublé toute l'année sans rien voir venir, et c'est sur votre déclaration de revenus 2025 que la hausse s'applique, rétroactivement.
À retenir
- Pourquoi le fisc a-t-il créé deux régimes de CSG différents sous le même immeuble ?
- Quand et comment cette hausse s'appliquera-t-elle concrètement sur votre feuille d'imposition ?
- Existe-t-il des échappatoires légales pour neutraliser cette nouvelle charge ?
Meublé contre location nue : pourquoi la fiscalité sociale a bifurqué
Les revenus issus de la location meublée relèvent fiscalement des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), et non du régime des revenus fonciers. Ce détail de classification, souvent ignoré des propriétaires bailleurs, est précisément ce qui a créé la divergence. Les revenus fonciers de location nue échappent à la hausse, tandis que les revenus issus de la location meublée sont impactés.
Le raisonnement du législateur tient en une intention déclarée : cette exclusion a été décidée pour ne pas pénaliser davantage l'investissement locatif dans un contexte de crise du logement et d'effondrement de l'offre locative. En clair, la location nue est protégée parce qu'elle alimente le parc résidentiel de longue durée. Le meublé, lui, fait partie d'une catégorie jugée plus "patrimoniale" que sociale, et c'est là que la contribution frappe.
Le législateur a créé une contribution financière pour l'autonomie de 1,4 point, affectée à la branche autonomie de la Sécurité sociale, qui se greffe sur le taux préexistant. Résultat : deux taux de CSG coexistent désormais : 10,6 % en droit commun pour les revenus du patrimoine et les produits de placement, 9,2 % de façon dérogatoire pour une liste fermée de revenus expressément maintenus à l'ancien régime.
La mécanique concrète : ce que ça change sur votre avis d'imposition
Point souvent négligé : pour les revenus du patrimoine, le nouveau taux s'applique de manière rétroactive aux revenus perçus en 2025. les loyers meublés encaissés en 2025 sont déclarés au printemps 2026 et taxés directement à 18,6 % de prélèvements sociaux, sans phase de transition.
Le problème pratique est là. Les bailleurs ont versé en 2025 des acomptes mensuels ou trimestriels calculés sur la base de l'ancien taux de 17,2 %. La régularisation interviendra à l'été 2026, au moment du calcul définitif de l'impôt sur les revenus 2025. Le complément de prélèvements sociaux apparaîtra sur l'avis d'imposition reçu en août ou septembre 2026. Une note de rappel un peu amère, au retour des vacances.
Cent quarante euros par tranche de dix mille euros de bénéfice imposable : c'est ce que coûte, en moyenne, la hausse de prélèvements sociaux votée pour 2026 aux loueurs en meublé non professionnels. Pris isolément, le montant paraît modeste. Cumulé à d'autres ajustements récents du statut LMNP, il dessine pourtant une trajectoire claire.
Le régime micro-BIC mérite une mention spéciale, et pas agréable. Pour ceux qui relèvent du régime d'imposition micro-BIC, cette hausse va s'ajouter à la hausse d'impôt sur le revenu qu'ils vont aussi subir cette année. Les propriétaires au micro-BIC qui n'avaient pas anticipé l'effet cumulé des deux réformes, abattement réduit par la loi Le Meur et CSG majorée, pourraient avoir une surprise à l'ouverture de leur avis d'imposition.
Qui échappe vraiment à la hausse, et à quelles conditions
Contre-intuition utile ici : la hausse de la CSG ne frappe que ce qui est imposable. La base de calcul des prélèvements sociaux dépend du régime fiscal choisi : au micro-BIC, elle correspond aux recettes locatives après déduction d'un abattement forfaitaire de 50 % (ou 30 % pour la location touristique non classée) ; au régime réel, elle correspond au résultat net après déduction des charges et des amortissements.
Certains LMNP relevant du régime réel d'imposition pourraient ne constater aucun changement si, dans le cadre de ce régime, ils parviennent à écraser totalement leur revenu de location imposable. En clair, un bailleur au réel qui amortit encore son bien, immobilier, mobilier, frais d'acquisition, peut très bien afficher un résultat fiscal nul ou négatif, et donc ne rien payer de plus qu'avant. Cette hausse vise le résultat fiscal positif. Si l'amortissement et les charges effacent le bénéfice, aucun prélèvement n'est dû, indépendamment du taux affiché.
Seuls les loueurs non professionnels qui relèvent du régime des cotisations sociales (c'est le cas de certains loueurs de meublés de tourisme et de chambres d'hôtes) et les loueurs en meublé professionnels (LMP), soumis à la CSG sur les revenus d'activité et non à la CSG sur les revenus du capital, échapperont à la réforme. Le statut LMP constitue donc, paradoxalement, un refuge sur ce point précis, même s'il implique d'autres contraintes d'affiliation sociale.
Quant à la location nue : si vous louez en location nue, le taux des prélèvements sociaux reste de 17,2 % (CSG de 9,2 %, CRDS de 0,5 % et prélèvement de solidarité de 7,5 %). Le voisin au bail nu a donc bien raison de ne pas s'inquiéter, cette fois-ci.
Ce que cette bifurcation dit du LMNP en 2026
La hausse de 1,4 point peut paraître anecdotique prise isolément. Cumulée à la réintégration des amortissements et au durcissement de l'encadrement des meublés de tourisme, elle traduit en réalité un mouvement de fond : le LMNP reste rentable, mais sa rentabilité doit désormais être calculée avec plus de finesse.
L'arbitrage micro-BIC ou réel devient encore plus pertinent pour neutraliser la nouvelle hausse, à charge de tenir une comptabilité rigoureuse. Le régime réel simplifié, longtemps perçu comme une complexité réservée aux gros patrimoines, devient une vraie question dès les premières années d'exploitation d'un studio meublé.
Ce qui change vraiment, c'est moins le montant de la note que le signal qu'elle envoie. La catégorie LMNP, construite sur trente ans de fiscalité avantageuse, s'est retrouvée dans le viseur d'une réforme votée en urgence budgétaire, fin décembre 2025, sans que la plupart des propriétaires en aient entendu parler. Une partie des loueurs doivent donc s'attendre à constater une légère hausse de leur imposition en raison de l'augmentation du taux global de prélèvements sociaux. Légère, certes. Mais non anticipée, non provisionnée, et prélevée sur une année déjà bouclée. C'est ça, la rétroactivité fiscale, pas une abstraction juridique, mais un rappel sur l'avis d'imposition d'août prochain.
Sources : mon-lmnp.com | gestiondefortune.com