Je vivais chez ma mère depuis huit ans et je suis resté dans la maison après son décès : au partage, mes frères ont réclamé quelque chose que je n’avais jamais envisagé

Huit ans à partager le café du matin, à entendre grincer la même porte de placard, à connaître par cœur le bruit de la chaudière qui se déclenche à 6h12. Puis un jour, plus personne pour ouvrir les volets à sa place. La maison reste, l'habitude aussi, mais au moment du partage, une lettre recommandée vient rappeler que vivre quelque part n'a jamais été gratuit, même quand on y a grandi.

C'est la situation dans laquelle se retrouvent chaque année des milliers d'héritiers en France : celui ou celle qui est resté auprès d'un parent âgé, qui a géré le quotidien, parfois les soins, et qui continue tout naturellement d'occuper la maison après le décès. Mais pour les frères et sœurs, cette présence prolongée n'a rien d'anodin sur le plan patrimonial. Et le Code civil, sur ce point précis, leur donne raison.

Ce que dit vraiment l'article 815-9 du Code civil

La mécanique juridique est d'une logique implacable, même si elle surprend toujours celui qui la découvre à ses dépens. Dès le décès, la maison familiale bascule en indivision : tous les héritiers en deviennent copropriétaires, à parts égales ou selon la répartition testamentaire, qu'ils y habitent ou non. Dès le décès de la mère, la maison entre en indivision entre les enfants, et l'article 815-9 du Code civil est très clair sur ce point : "L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité."

Autrement formulé : celui qui reste seul dans la maison prive de fait les autres de leur droit d'usage sur un bien qui leur appartient aussi. L'occupation du logement du défunt par l'un des héritiers après le décès constitue une chose courante, et en principe cette occupation doit donner lieu au paiement d'une indemnité due par l'occupant aux autres héritiers, afin de rétablir l'égalité entre les personnes appelées à participer à la succession. La jurisprudence ne fait même pas de sentiment sur ce point : la jurisprudence est constante, l'occupation exclusive suffit à déclencher le droit à indemnité, sans qu'il soit nécessaire que les autres cohéritiers aient subi un préjudice particulier ou qu'il y ait eu une mauvaise foi manifeste. Peu importe les bonnes intentions, peu importe qu'on ait sacrifié ses week-ends pendant des années pour accompagner sa mère. La loi raisonne en comptes, pas en sentiments.

Le détail que personne ne voit venir : la période réellement concernée

Voilà où l'histoire prend un tour presque contre-intuitif, et c'est probablement ce qui a le plus surpris notre lecteur dans cette situation. Les huit années passées à vivre chez sa mère, du vivant de celle-ci, ne comptent pour rien dans ce calcul. Logique, d'ailleurs : tant que la propriétaire était en vie, elle était libre d'héberger qui elle voulait, gratuitement, sans que personne ait à réclamer quoi que ce soit. L'indemnité d'occupation est due à compter de la date d'occupation effective du bien et jusqu'au partage définitif de la succession, mais elle ne peut être demandée pour la période antérieure au décès du défunt.

Le compteur ne démarre donc qu'au jour du décès. Mais il tourne ensuite sans interruption, mois après mois, jusqu'à la signature de l'acte de partage chez le notaire, parfois des années plus tard. En pratique, cela se règle au moment de la liquidation chez le notaire, par une déduction sur la part successorale de l'occupant. Le calcul lui-même suit une logique presque comptable, fondée sur ce que la maison aurait pu rapporter en location. Pour un héritier détenant un tiers de la succession qui occupe seul un bien pendant un an, avec une valeur locative de 900 euros, il devra verser aux deux autres cohéritiers les deux tiers de cette somme, soit 600 euros par mois pendant 12 mois, pour un total de 7 200 euros. Un chiffre qui donne le vertige quand on le découvre après huit ans de vie tranquille dans les mêmes murs.

Un détail atténue tout de même la note : les juges n'appliquent jamais le plein tarif du marché locatif. Les juges accordent généralement un abattement de précarité d'environ 20 % sur le montant du loyer théorique, considérant que l'occupant n'a pas les mêmes garanties qu'un locataire classique, pas de bail, pas de sécurité dans le temps. Une nuance qui compte, surtout quand la somme réclamée porte sur plusieurs années.

Le délai qui protège, et celui qui piège

Autre point que beaucoup ignorent : cette créance ne dort pas éternellement. L'action en paiement de l'indemnité d'occupation est soumise à la prescription quinquennale prévue à l'article 815-10 du Code civil, ce qui signifie que la demande doit être formée dans un délai de cinq ans à compter du jour où l'indemnité aurait pu être perçue. Concrètement, des frères qui auraient laissé traîner la situation pendant dix ans sans jamais réagir pourraient voir une partie de leur créance s'éteindre, mois par mois, au fil des ans.

Il existe cependant une échappatoire, souvent négligée au moment où le conflit familial s'installe : l'accord tacite. Si les cohéritiers ont consenti expressément ou tacitement à l'occupation exclusive, par exemple en signant un accord ou en ne réagissant pas pendant plusieurs années, l'indemnité peut ne pas être due, tout dépendant alors des circonstances précises de la situation. Autant dire que le silence prolongé des uns peut, dans certains cas, valoir renonciation. Mais mieux vaut ne jamais compter dessus : un simple mail, quelques années plus tard, où l'un des frères écrit qu'il "n'a jamais été d'accord mais n'a rien dit pour la paix", et l'argument tombe à l'eau devant un tribunal.

Reste un dernier point que les héritiers occupants découvrent souvent trop tard : cette indemnité ne solde pas tout. Sur le plan fiscal, l'occupant reste généralement redevable de la taxe d'habitation et de la taxe foncière, sauf convention contraire avec les cohéritiers, cette charge devant être répartie équitablement entre tous les indivisaires selon leurs quotes-parts respectives. entre l'indemnité d'occupation et les impôts locaux avancés pour tout le monde, la facture finale d'un "chez-soi" resté trop longtemps informel peut dépasser largement ce qu'on avait imaginé en signant, tout heureux, l'acte de partage.

Sources : ebene-avocats.fr | ebene-avocats.fr